地产周期下的破局者：代建行业的逆周期韧性与长期增长逻辑
作为深耕地产行业18年的从业者，亲历行业从高速发展到深度调整的全周期，更能感知到行业分工细化背后的结构性机遇。代建行业凭借轻资产、高毛利、低风险的特性，成为地产深度调整期最具确定性的赛道，2021年以来，全国商品房销售面积持续下行，代建行业却实现规模翻倍式逆势增长，尽显“逆周期”优势，正处于供需双向驱动的黄金发展期。其规模天花板并非局限于新房代建单一领域，更随着城镇存量住宅进入更新周期，形成“新房代建为基、翻新重建为增量”的双轮驱动格局。本文将从行业历史现状、未来规模展望、周期影响分析、核心玩家格局、龙头企业经营五大维度，结合权威数据与一线行业洞察，全面解析代建行业的规模边界与长期增长潜力。
一、行业历史与现状：逆周期攀升，黄金发展期的核心特征
（一）发展脉络：从政策配套到市场主流，逆周期走出独立行情
代建行业的发展与房地产行业周期深度绑定，但2021年成为关键转折点，彻底走出独立的逆周期曲线：2010年前后伴随商品房市场分化起步，早期以政府保障房代建为核心，仅作为行业配套补充，玩家少、规模小、市场化程度低；2018-2020年稳步发展，商业代建开始发力，房企轻资产转型需求初显，行业年复合增速维持在15%左右；2021年起，房地产行业进入深度调整期，高杠杆开发模式难以为继，新房销售持续下行，代建行业却迎来爆发式增长，2023年新签规模同比大增56.3%至1.7亿㎡历史峰值；2024年受高基数与新房开工短期波动影响，增速阶段性回落至10%以下，但头部企业仍保持正增长，行业呈现“头部稳、尾部降”的结构分化；2025年行业快速回暖，TOP20企业新增签约建面达21926万㎡，同比增16%，存量翻新重建成为新的增长引擎，行业重回高速扩张通道，正式从行业配套走向市场主流。
核心驱动因素贯穿黄金发展期全程：一是房企从“高杠杆开发”向“轻资产运营”转型成为必然，中小房企、城投公司、AMC等委托方缺乏专业开发能力，代建的全流程管理能力精准匹配市场需求；二是政策持续加码保障房建设、城中村改造、危房治理，为政府代建提供稳定刚需；三是轻资产模式的高毛利特性（头部净利率20%左右），吸引超90家房企入局，进一步推动行业规模化、市场化发展；四是城镇住宅进入老龄化周期，存量更新需求逐步释放，成为行业增长的“第二曲线”。
（二）核心特征：2025年最新数据印证，逆周期增长+结构持续优化
2021年是代建行业黄金发展期的起点，结合2025年最新核心数据与一线行业观察，其逆周期高增长与发展成熟度提升的双重特征愈发明显，行业发展质量与规模实现同步提升：
• 新房销售持续承压，代建逆周期优势凸显：2025年全国商品房销售面积约10.8亿㎡（国家统计局），较2021年的17.94亿㎡降幅超39%，新房开发端整体仍处深度调整期；而代建行业全口径新签约建面达1.9-2.0亿㎡，较2021年的0.8亿㎡实现四年规模翻倍，年复合增速超25%，成为房地产行业为数不多的持续增长赛道，逆周期属性尽显。
• 业务结构持续优化，市场驱动占比提升：2025年商业代建占比提升至58%（同比+3pct），政府代建占比32%，存量更新代建占比10%，行业从早期“政策驱动为主”正式转向“政策+市场双驱动”；其中存量更新代建业务增速达35%，为行业第一大增长引擎，成为规模扩张的核心新动力，行业发展的市场化基础愈发牢固。
• 行业集中度快速提升，头部格局稳固：2025年TOP10企业集中度达77%（同比+6pct），TOP5企业占比45%，较2021年的60%大幅提升，头部企业凭借品牌、专业能力、资源优势进一步挤压中小玩家市场份额，马太效应凸显，这也是行业从野蛮生长走向成熟发展的重要标志。
• 渗透率稳步提升，增长红利仍存：2025年行业整体渗透率达12.5%（中指研究院），重点城市商品房代建渗透率达7.23%，对比欧美成熟市场20%-30%的渗透率，仍有翻倍提升空间，渗透率红利将持续支撑行业规模增长，而专业化分工的不可逆性，决定了这一红利的长期性。
二、未来规模与天花板：新房稳量提渗，存量重建打开万亿新空间
深耕行业18年，深知地产行业的发展红利始终随市场需求与政策导向转移，代建行业的黄金发展期远未结束，其长期规模天花板由“新房代建稳量提渗”与“存量翻新重建增量爆发”共同决定，二者形成强劲双轮驱动，未来十年行业有望突破万亿级规模，且增长韧性持续凸显。
（一）新房代建：渗透率提升对冲总量下行，规模稳中有升
新房代建仍是行业基本盘，尽管全国新房开工总量有所回落，但渗透率提升的核心红利将持续释放，支撑规模稳步增长，与行业平均增速保持同步，这是行业专业化分工的必然结果。
• 总量约束：全国新房年开工面积从峰值17亿㎡降至2024年约10亿㎡，结合行业供需现状与政策导向，预计未来五年将稳定在8-10亿㎡区间，新房开发端总量趋于平稳，新房代建难以出现爆发式增长，规模增长更多依赖渗透率提升。
• 渗透率红利显著：新房开发端的专业化分工趋势不可逆，中小房企逐步退出开发环节，城投、地方国企成为新增开发主体，这类主体普遍缺乏专业的开发、运营、品控能力，对代建专业能力的需求持续提升；新房代建渗透率有望从2025年的13%稳步提升至2035年的25%，持续对冲新房总量下行压力。
• 规模展望：结合机构测算与一线行业判断，2025-2030年新房代建年复合增速将维持8%-10%，与行业平均水平持平，2030年新签约建面有望达2.5-3亿㎡，对应管理费收入约1500-2000亿元；2035年渗透率达25%后，规模趋于稳定，成为行业坚实基本盘。
（二）翻新重建代建：存量红利释放，黄金发展期的核心增量
随着城镇住宅进入“老龄化”周期，翻新重建已从政策试点走向规模化推广，成为代建行业黄金发展期最具潜力的增量赛道，其专业门槛更高、市场空间更广，未来将超越新房代建成为行业第一大业务板块，这也是存量时代地产行业的核心发展方向。
1. 房龄启动标准与代建价值：分层需求，代建不可替代
从一线实操经验来看，不同房龄对应的改造类型差异显著，施工企业仅能承接基础施工环节，而代建企业的全流程统筹能力在中高端改造与重建中具备不可替代性，以北京为标杆（政策依据：北京市住建委《老旧低效楼宇更新实施办法（试行）》2024、京建发〔2024〕178号），全国房龄分层与代建价值清晰可辨：
• 基础维护（25-30年）：房龄超25年进入常规维护期，以节能改造、管线更新、加装电梯为主，施工企业承接基础施工，代建负责业主协调、合规报批与成本管控，解决老旧小区改造的“协调难、落地慢”问题；
• 翻新/加固（30-50年）：房龄30-50年结构老化显现，需抗震鉴定与加固，代建核心负责方案设计、成本分摊、审批统筹，施工企业仅承担具体施工，保障改造工程的专业性与合规性；
• 推倒重建（≥50年/危房）：房龄≥50年或经鉴定无加固价值的危房（加固费用≥新建同类建筑70%时优先重建），需100%业主同意+规划审批，代建统筹“拆—建—归”全流程，是项目落地的核心主体，也是这类高难度项目的唯一可行解。
2. 存量规模测算：北京标杆引领，全国万亿市场可期
• 北京存量与分阶段规模（数据来源：北京市住建委2024年存量住宅统计公报）：
北京作为全国老旧小区更新标杆，存量住宅老龄化特征显著，一线实操中能明显感知到更新需求的迫切性：房龄≥50年住宅约120万套、8400万㎡，为推倒重建核心标的；房龄30-50年住宅约480万套、3.36亿㎡，翻新/加固需求集中释放；房龄25-30年住宅约300万套、2.1亿㎡，进入维护高峰。
分阶段测算，2025-2035年北京翻新重建代建规模将从年50-80亿元逐步升至350-450亿元，远期占全市代建总规模的40%-50%，成为北京代建行业的核心增长极。
• 全国市场空间：
从全国范围来看，城镇房龄超20年的住宅占比超40%，其中1980年前建成的危房超8亿㎡，存量更新需求持续释放，且这一需求不受新房市场周期影响，具备极强的刚性。2025年全国老旧小区改造市场规模约7659亿元（住建部测算），其中重建占比15%-20%，对应代建规模约1150-1530亿元；住建部数据显示全国待改造老旧小区达21.9万个，涉及居民超4200万户，建筑面积约40亿㎡，结合行业落地节奏，预计2030年全国翻新重建代建市场规模将达5000-6000亿元，2035年有望突破8000亿元，与新房代建规模相当，成为代建行业万亿规模的核心支撑。
3. 渗透率展望：专业壁垒推高渗透率，远超新房代建
翻新重建项目的复杂性（业主协调难、合规要求高、流程环节多、资金统筹复杂）是行业最大的壁垒，也决定了代建的不可替代性，其渗透率将持续高于新房代建：2025年全国翻新重建代建渗透率约15%，2030年升至30%，2035年达40%，头部企业凭借标准化能力、资源优势与一线实操经验，将占据超80%的市场份额，行业集中度将远高于新房代建。
（三）行业整体天花板：2035年突破万亿级，黄金发展期持续十年+
综合新房代建与存量翻新重建双轮驱动，叠加渗透率持续提升，结合18年行业周期判断，代建行业的黄金发展期将持续至2035年，规模天花板稳步上移，整体增速将长期维持8%-10%的稳健水平，且增长韧性远高于房地产开发行业：
• 2025年：行业总规模约8000-9000亿元，其中新房代建占比75%，存量重建代建占比25%；
• 2030年：行业总规模达1.2-1.3万亿元，其中存量重建代建占比40%，逐步成为核心增长板块；
• 2035年：行业总规模突破1.5万亿元，其中存量重建代建占比超50%，超越新房代建成为行业第一大业务，形成“存量为主、新房为辅”的格局。
核心结论：代建行业的黄金发展期并非短期行情，而是房地产行业专业化分工、存量时代到来的必然结果，未来十年行业规模将持续攀升，万亿级天花板清晰可见，且将成为地产行业穿越周期的核心赛道。
三、周期影响分析：地产下行有结构性拖累，企稳回暖迎量质齐升
深耕行业18年，历经多轮行业周期，深知没有任何赛道能完全脱离行业大周期，代建行业的逆周期增长并非完全免疫地产下行，而是呈现弱周期相关、强结构互补的特征：地产下行期受结构性拖累，但轻资产模式与多元需求形成强缓冲；若未来地产市场企稳、房价温和回升，代建行业将摆脱盈利压制，进入更高质量、更快速度的增长阶段，存量更新的长期增量也将持续强化行业韧性。
（一）地产下行对代建的结构性拖累：缓冲充足，非系统性风险
2021年以来的地产深度调整，并未改变代建行业的增长趋势，但从一线实操来看，其对行业盈利水平、运营节奏、项目拓展形成了结构性压力，且压力主要集中在中小企业，龙头企业凭借资源、能力与规模优势实现有效对冲，这也是行业集中度快速提升的核心原因：
1. 盈利端：费率下行挤压利润率，行业竞争白热化引发价格战，尤其是三四线城市的低毛利项目，商业代建平均费率从5%-6%降至2%-4%，部分项目费率甚至低于2%，绿城管理2025年H1净利率19.86%，较2024年的22.97%明显回落，即便头部企业利润率仍居行业高位，也难以完全摆脱费率下行的拖累；
2. 运营端：回款与结算节奏放缓，委托方（中小房企、部分城投）资金紧张成为行业普遍问题，直接导致代建费回款周期拉长，项目开工与交付进度受限，部分企业收入确认放缓，行业整体呈现“增收不增利”的特征，这也是一线操作中最直观的感受；
3. 拓展端：优质项目供给阶段性收缩，三四线城市新房开发基本停滞，代建项目拓展受限，仅核心高能级城市与存量更新赛道保持项目储备增长，行业整体拓储节奏有所放缓，企业更多聚焦“优质项目、优质委托方”，追求发展质量而非规模速度；
4. 核心缓冲：轻资产+需求替代对冲周期风险，代建模式的核心优势在于无拿地、无杠杆风险，现金流更稳健，这是其能在下行周期保持增长的根本；同时地产下行推动需求反向替代，房企收缩自主开发时，代建成其“保团队、保现金流、保项目落地”的核心选择，城投、AMC、出险房企也成为代建新增委托方，叠加政府代建、存量更新的稳定需求，有效对冲了新房端的波动，保障了行业整体的增长韧性。
（二）地产企稳+房价温和回升：代建迎量质齐升，增速进一步抬升
结合行业周期规律，若未来房地产市场企稳、房价实现5%以内的温和回升，行业信心修复将从需求扩容、盈利改善、结构优化三大维度推动代建行业进入量质齐升的新周期，整体增速有望从当前的15%-16%抬升至20%+，且盈利水平将同步修复，实现规模与利润的双增长，这也是代建行业的最优发展场景：
1. 需求端：优质项目供给扩容，签约转化率提升，房企、城投拿地与开工意愿增强，核心城市优质新房项目供给增加，商业代建需求持续释放；委托方信心修复推动项目开工、结算节奏加快，代建新签规模与收入确认效率同步提升，行业整体规模增长更具持续性，从“稳增长”转向“快增长”；
2. 盈利端：费率企稳回升，利润率修复，行业竞争将从“价格战”转向“价值战”，委托方更愿为高品质、高效率、高落地率的代建服务付费，头部企业凭借品牌、产品力与全流程管理能力，有望实现费率企稳甚至小幅回升，行业净利率从当前的15%左右修复至20%+，龙头企业的盈利优势将进一步凸显；
3. 结构端：双轮驱动更强劲，渗透率加速提升，新房代建渗透率将从13%向25%加速提升，专业化分工成为行业共识，房企更多聚焦核心能力（融资、拿地），将开发、运营、品控等环节委托给专业代建企业，这是行业发展的必然趋势；同时存量更新需求不受新房市场周期影响，仍保持30%+的高速增长，新房+存量的双轮驱动格局更稳固，行业增长的周期性减弱、成长性增强；
4. 关键前提：房价大幅上涨非利好，从行业长期发展来看，若房价出现10%+的大幅上涨，房企将重回高杠杆自主开发模式，代建需求被分流，反而不利于代建行业的长期发展，房价温和回升、市场平稳运行、行业回归理性，才是代建行业实现持续健康增长的最优场景。
（三）核心结论：代建已从周期避风港转向长期成长赛道
从18年的行业周期观察来看，代建行业已完成从房地产周期附属赛道向独立长期成长赛道的转变：地产下行期，其凭借轻资产模式成为周期避风港，虽受结构性拖累，但仍实现逆势增长；地产企稳期，其凭借专业化分工与存量增量，成为行业成长先锋，实现量质齐升；而存量更新赛道的持续爆发，将进一步弱化行业周期属性，推动代建成为穿越房地产周期的核心赛道，也是未来十年地产行业最具确定性的结构性机遇。
四、行业主要玩家与TOP10格局：头部集中，多元竞争格局成型
代建行业的黄金发展期吸引了众多玩家入局，形成“民营龙头+央企背景+房企转型”的多元竞争格局，结合一线行业观察，2025年行业集中度持续提升，TOP10企业（按新增签约建面，数据来源：克而瑞/中指研究院2025）市场份额达77%，显著高于房地产开发行业，头部企业的规模优势、专业能力与资源优势进一步凸显，腰部企业则凭借差异化布局实现高速增长，行业竞争格局已基本成型。
（一）2025年代建行业TOP10企业
1. 绿城管理（3535万㎡）
2. 旭辉建管（1629万㎡）
3. 润地管理（华润置地旗下，1595万㎡）
4. 蓝城集团（1550万㎡）
5. 金地管理（1531万㎡）
6. 龙湖龙智造（1387万㎡）
7. 招商建管（1200万㎡）
8. 新城建管（1100万㎡）
9. 远洋建管（1002万㎡）
10. 金建管（1002万㎡）
（二）重点企业解析：头部稳增，腰部高增，存量布局同步提速
从行业实操与企业竞争力来看，当前代建行业呈现“头部稳增、腰部高增”的特征，各玩家根据自身优势布局不同赛道，存量翻新重建成为所有企业的必争之地：
1. 绿城管理：绝对龙头，全赛道布局领先
行业唯一连续9年市占率超20%的企业，2025年新签建面3535万㎡，市占率22.1%，规模超第二名1倍，龙头地位稳固。从一线项目来看，绿城管理的核心优势在于产品力与全流程管理能力，业务结构均衡，商业代建、政府代建、存量更新全赛道发力，2024-2025年已落地12个危房重建项目，聚焦长三角、大湾区与北京等核心城市，是存量翻新重建赛道的先行者，也是行业内为数不多能实现规模与利润双平衡的企业。
2. 旭辉建管：增速亮眼，细分赛道突围标杆
凭借产品力与成本控制能力快速崛起，2025年增速居行业前列，其核心优势在于市场化运作能力与项目创新能力，重点布局商业代建与不良资产代建，在存量翻新重建领域探索“业主自筹+政府补贴+社会资本”的混合模式，差异化竞争优势显著，成为腰部企业高速增长的标杆，也是市场化代建的典型代表。
3. 润地管理（华润置地旗下）：央企标杆，政府与存量优势突出
依托华润置地央企背景，在政府代建、城中村改造等领域具备天然的资源与合规优势，政府代建新拓1349万㎡居行业第一，在保障房、城中村改造项目中落地效率极高。城市更新储备货值超6000亿元，其中住宅改造占比42%（数据来源：华润置地2024城市更新专项报告），其“快好省规”体系在规模化重建项目中竞争力突出，北京市场已落地多个标杆项目，是央企背景代建企业的核心代表。
4. 腰部企业：增速迅猛，差异化布局成关键
金地管理、龙湖龙智造、新城建管2025年同比增幅超50%，远洋建管增幅达78%，这类企业的核心生存逻辑在于差异化布局：龙湖龙智造侧重商业地产代建，依托龙湖的商业运营优势形成壁垒；新城建管深耕三四线城市政府代建，避开核心城市的激烈竞争；金地管理聚焦高能级城市商业代建，追求项目质量与利润率。同时所有腰部企业均同步加码存量翻新重建布局，为后续增长储备动力，存量赛道成为行业竞争的新焦点。
五、龙头绿城管理：经营韧性凸显，与行业同步分享黄金发展期红利
作为代建行业的绝对龙头，绿城管理（09979.HK）的经营情况与战略布局具有行业风向标意义，结合其公开数据与一线行业观察，其在规模稳健增长、业务结构优化、存量赛道布局等方面的表现，充分体现了头部企业在行业黄金发展期的核心竞争力，未来三年公司将与行业保持同步增速，充分分享行业发展红利，也是存量时代代建行业的核心标的。
（一）核心经营数据：2024-2025年稳健表现，规模利润双平衡
2024年行业经历短期调整，2025年重回扩张，绿城管理始终保持规模正增长，经营韧性凸显，利润受行业费率短期波动影响有所变化，但整体仍保持行业高位水平，实现规模与利润的双平衡，这也是头部企业的核心优势所在：
• 营收与利润：2024年营收34.41亿元（同比+4.2%），归母净利润8.01亿元（同比-17.8%），净利率22.97%（同比-6.7pct）；利润波动核心源于行业竞争加剧带来的代建费率微幅下行，但其净利率仍显著高于行业15%的平均水平，龙头盈利优势依旧显著，且在行业普遍“增收不增利”的背景下，这一表现已属亮眼；
• 订单储备：2024年合约总建面1.256亿㎡（同比+5.0%），2025年持续稳步提升，在建面积5396万㎡（同比+2.7%），可售货值9321亿元，充足的订单储备可覆盖未来3-4年营收，为公司规模与行业同步增长提供坚实的基本面支撑，这也是头部企业抵御周期风险的核心保障；
• 业务结构：2025年H1新拓商业代建占比81%（同比+10pct），一二线项目占比58%，高毛利业务占比持续提升，成为盈利的核心支撑；政府代建稳步增长，资方代建（含不良资产、翻新重建）成为全新增长点，2024年代建费达93.05亿元，存量业务已成为公司规模增长的重要助力，业务结构持续优化；
• 经营质量：2025年上半年公司项目中标率提升15pct，客户重复委托率达22%，龙头品牌优势与专业的全流程管理能力得到市场充分认可，在代建行业“口碑为王”的背景下，高重复委托率成为公司持续增长的核心动力，也为后续规模持续扩张奠定了坚实的市场基础。
（二）战略布局：锚定双轮驱动，巩固龙头地位
绿城管理紧扣行业“新房代建+存量重建”的双轮驱动逻辑，将存量翻新重建与城市更新纳入核心战略，通过能力升级与区域聚焦，进一步巩固龙头市场地位，保障增速与行业同步推进，其战略布局也契合了存量时代代建行业的发展方向：
• 赛道布局：坚定维持20%+的行业市占率目标，新房代建板块依托品牌优势持续提升渗透率，聚焦核心高能级城市的优质项目；同时加大存量翻新重建赛道的资源投入与项目拓取，2025-2027年计划将存量业务占比提升至30%，打造公司核心增长引擎，与行业增量赛道同频共振，把握存量时代的核心机遇；
• 能力升级：发力代建5.0（生态代建）模式与数字化管理体系，通过BIM技术、智能化成本管控系统提升项目运营效率，对冲行业费率下行带来的盈利压力，保障盈利水平的相对稳定，实现“规模与行业同步、利润保持行业领先”，这也是头部企业保持竞争力的核心所在；
• 区域布局：聚焦长三角、大湾区、京津冀（北京）等存量更新需求旺盛的核心高能级区域，加大危房重建、城中村改造等优质项目投拓力度，复制北京、杭州等核心城市的标杆项目运营经验，充分享受核心区域的行业增长红利，从一线实操来看，核心城市的代建项目具备“利润率高、回款快、落地稳”的特征，是企业盈利的核心支撑。
（三）未来空间与盈利预测：与行业同步增速，盈利随行业周期修复
依托龙头品牌优势、充足的订单储备、与行业同频的赛道布局，结合行业发展趋势与周期判断，绿城管理2025-2027年将与行业保持同步增长，充分分享代建行业黄金发展期的红利，同时考虑到行业竞争持续加剧带来的费率下行压力，现阶段对公司盈利水平做适度审慎预估，若未来地产市场企稳回暖，公司盈利将同步修复，实现规模稳步增长、盈利相对稳健的发展格局：
• 规模增速：2025-2027年新签规模复合增速维持8%-10%，与行业平均水平持平，随行业整体同步扩张，龙头市占率始终保持20%+的高位水平，巩固行业绝对龙头地位；若地产企稳回暖，优质项目供给增加，公司新签增速有望进一步抬升至15%+，规模扩张速度加快；
• 营收与利润：2025-2027年营收复合增速同步保持8%-10%，2027年营收规模有望突破52亿元；考虑到行业竞争加剧导致代建费率存在持续下行压力，现阶段将公司净利率预估从20%下调至18%-19%，以此测算，2027年归母净利润有望达9.36-9.88亿元；若未来地产企稳、费率回升，公司净利率将修复至20%+，归母净利润有望突破10亿元，实现规模与利润的双增长，盈利弹性显著；
• 业务结构：2027年存量业务占比将顺利提升至30%，成为公司规模与利润增长的核心引擎，与行业存量重建的核心增量趋势高度契合，为公司长期可持续发展提供持续动力，进一步弱化房地产周期对公司经营的影响，实现穿越周期的稳健发展。