北辰实业的资金缺口何以弥补？从最新人事变动看下一步计划
作为A+H股上市的北京市属国企，北辰实业曾凭借“会展+地产”双轮驱动站稳行业脚跟，却在房地产行业深度调整的背景下逐步陷入经营与资金的双重承压。2021年起，公司顺应行业趋势明确推进地产板块收缩战略，2024年至2026年，核心管理层迎来密集且关键的人事调整——金隅背景的上一任董事长李伟东奠定战略转型基调后，市属国企综合管理专家张杰接任董事长，金隅集团资深财务资本运作专家朱岩入主担任总会计师并新晋执行董事。这一管理层布局的背后，是北辰实业直面资金困局、坚定向持有型会展主业聚焦的清晰信号。本文结合2021-2024年公司官方年报及2025年三季报最新权威数据，从业务格局、财务现状、核心人事布局三个维度，剖析北辰实业的资金困境，结合市属国企资本运作实操经验，探寻其破局路径。
一、业务格局：2021年定调地产收缩成拖累，会展+商业协同待提效
2021年是北辰实业业务发展的重要分水岭，也是公司明确收缩地产开发、聚焦存量去化战略的关键起点。此前地产开发为公司核心收入引擎，会展及商业物业作为配套板块稳步发展，2021年公司营收达221.83亿元，归母净利润2.13亿元，双主业协同效应显著。2021年10月，北辰与龙湖联合体以12.18亿元竞得北京门头沟永定镇地块，这是其在北京市场的最后一次拿地。面对房地产行业调控深化的行业趋势，公司于2021年末正式定调地产收缩战略，此后2022年至2026年1月再无任何新增土储，重点聚焦现有项目去化与资金回笼。这一战略虽规避了行业下行带来的新增风险，却也导致公司营收规模大幅缩水，业务格局呈现出明显的“一缩一稳”特征。
从实操落地情况来看，2021年后公司地产开发新开工面积持续缩减，2024年新开工面积仅4.00万平方米；总土地储备较2021年末的585.72万平方米降至2024年末的395.81万平方米，权益土地储备368.86万平方米，地产开发正式进入纯清尾阶段。2024年，公司地产板块实现结转收入40.11亿元，期末待结转面积仅9.38万平方米，地产清尾已进入收尾阶段。
营收端的收缩趋势尤为显著，2024年公司全年营收仅71.52亿元，较2021年降幅超过67%。其中，地产开发板块营业收入同比大幅下降68.92%，且税前亏损达34.20亿元，成为公司利润端的主要拖累；与之形成对比的是，会展（含酒店）及商业物业板块成为公司经营的压舱石，2024年实现营业收入29.61亿元，同比上升11.77%，税前利润4.92亿元，同比微增4.80%。其中，会展业务依托首都会展资源优势，作为服贸会等高端国务政务活动的核心服务商，已实现全国30余城轻资产输出；商业物业板块包含亚奥商圈北辰荟、北辰时代广场配套商业等购物中心资产，年营收约3.2-3.8亿元，出租率维持在82%-85%，与会展场馆形成客流协同，成为持有型资产的重要组成部分。
但受制于业务规模和盈利水平，会展+商业板块的增长难以对冲地产板块的亏损，2024年公司归母净亏损达28.27亿元，较2021年的盈利状态大幅下滑。连续多年的经营压力，使公司陷入“地产拖底、持有型业务难独撑”的困境。更关键的是，地产板块已从曾经的现金创造端转变为现金消耗端，而会展+商业板块的现金流虽保持稳健，却尚未具备独立支撑公司整体经营和债务偿付的能力，这种业务结构的失衡，为后续的资金压力埋下了隐患。
从2025年最新经营数据来看，行业调整的压力仍在延续，2025年三季报显示，公司实现营收41.70亿元，归母净利润仍处于亏损状态，地产清尾的短期拖累与持有型业务的长期培育，形成了鲜明的业绩博弈。
二、财务现状：缺口刚性存在，利息覆盖逼近红线
2021年地产收缩战略定调后，随着业务格局的持续调整，北辰实业的财务状况也随之承压。有息负债高企、经营现金流对利息的覆盖能力偏弱、短期债务集中到期，成为当前财务层面的核心问题，公司正面临“住宅去化回款难覆有息负债，经营现金流难抵利息支出”的双重压力。2025年三季报最新数据显示，这种财务承压状态尚未出现根本性改善，财务状况改善的紧迫性已显著提升。
（一）资产负债规模持续收缩，资产负债率居高不下
公司总资产从2021年末的798.17亿元持续缩水至2024年末的488.42亿元，降幅达38.81%；负债规模同步从604.45亿元降至370.74亿元，但资产负债率始终维持在75%以上的高位，2024年末达75.91%，债务结构偏紧的特征较为明显。2025年三季报最新数据显示，公司资产合计447.31亿元、负债合计346.45亿元，资产负债率仍超过77%，在市属国企中处于较高水平，债务优化空间显著。 截至2024年末，公司有息负债规模约237亿元，其中短期借款45亿元、一年内到期的非流动负债22.3亿元，合计67.3亿元短期债务即将集中到期，本金兑付压力较大；长期借款121.2亿元、应付债券35.3亿元，构成了长期债务的核心部分。从地产去化情况来看，公司存货规模从2021年末的400余亿元降至2024年末的150亿元左右，即便按100%去化率、90%回款率测算，住宅去化可回笼资金约135亿元，与237亿元有息负债相比，仍存在约102亿元的刚性资金缺口，仅依靠地产板块的清尾去化，无法实现有息负债的完全覆盖。
（二）经营现金流承压，利息覆盖能力逼近红线
这是北辰实业当前财务状况最突出的核心问题。2024年，公司经营活动现金流净额仅9.74亿元，同期利息支出约12-13亿元，现金流量利息保障倍数约0.75，经营现金流不足以覆盖全年利息支出，公司不得不依靠存量现金或筹资活动弥补利息缺口；2023年，公司经营活动现金流净额13.87亿元，利息支出约11-12亿元，利息保障倍数约1.15，虽勉强实现利息覆盖，但无任何缓冲空间。 2025年，公司现金流状况出现阶段性改善，三季报显示经营活动现金流净额达11.07亿元，年化后约14.76亿元，利息覆盖能力略有提升，但这一改善主要依赖地产项目的集中去化回款，而地产回款具有不可持续性——会展+商业板块年经营现金流仅9-15亿元，难以长期支撑利息支付，一旦地产回款萎缩，公司将立即面临利息兑付的流动性风险。利息支出的显性化，核心原因是地产板块收缩后，可资本化的利息大幅减少，更多利息计入财务费用。2024年，公司财务费用达8.88亿元，相较于前些年明显上升；2025年一季度数据显示，单季利息费用已达2.33亿元，年化后约9.32亿元，财务费用对利润的侵蚀仍在持续。公司2024年综合实际利率约5.06%-5.49%，对比同为北京市属国企的金隅集团，2024年末外部融资加权综合成本仅2.98%，北辰实业的融资成本高出约2.08-2.51个百分点，年多支付利息约4.9-6亿元，债务结构优化和融资成本压降的空间极为显著。
（三）筹资现金流持续净流出，外部融资环境偏紧
从现金流量整体格局来看，公司经营现金流仅能勉强维持日常运营，投资现金流小幅净流出（2024年为-2958.89万元、2025年三季报为-1.27亿元），而筹资现金流则持续大额净流出，2024年筹资活动现金流净额-26.66亿元，2025年三季报-15.06亿元。这一情况反映出公司正处于“偿还债务为主、外部融资为辅”的阶段，叠加地产板块收缩的行业背景，外部融资渠道偏紧，资金面持续承压。
三、核心人事布局：金隅基调+双高管双核，精准匹配破局需求
北辰实业的地产收缩与主业转型，始终与核心管理层的布局深度绑定。从金隅背景的上一任董事长李伟东定调战略，到新任董事长张杰与总会计师朱岩形成“战略统筹+财务资本”的双核管理架构，每一次人事调整均精准匹配公司不同阶段的发展需求，也为2021年定调的收缩战略提供了持续落地的管理支撑。
1. 前任董事长李伟东（金隅背景）：奠定地产收缩、盘活存量的战略基调
李伟东于2020年8月至2024年10月担任北辰实业董事长，2016年从金隅集团赴任，深耕不动产、地产开发与资本运作领域。正是在其任职期间，公司于2021年完成最后一次优质土储补仓后，年末正式定调地产收缩、聚焦持有型主业的发展战略，明确停止新增土储、推进存量项目去化，为北辰实业的战略转型奠定了核心基调。2024年9月，李伟东调任北京城建集团党委书记、董事长，其确立的战略方向成为后续管理层的核心执行准则。
2. 新任董事长张杰：市属国企资深专家，掌舵战略与国资协同
张杰于2024年11月正式出任北辰实业董事长，拥有政法、工商复合专业背景，正高级经济师，深耕北京市属国企多年，历任京投、北京市国资公司核心管理岗位，兼具公司治理、国企合规、资本运作与国资协同核心能力，擅长用市场化工具盘活存量资产。其任职核心是夯实北辰实业地产收缩、聚焦会展的战略定力，强化与市属国企、金融机构的联动协同，确保转型战略不摇摆、落地有抓手。
3. 总会计师朱岩（金隅背景）：资本运作实操专家，专攻财务破局与资金盘活
朱岩于2025年7月从金隅集团加入北辰实业，出任总会计师，2026年1月新晋执行董事。其职业生涯均扎根金隅集团，历任财务资金部部长、融资租赁董事长等核心岗位，是兼具财务管理、资产处置、资本运作与战略规划的复合型专家，亲历金隅集团多个核心资本运作、资产盘活项目，对市属国企债务处理、存量资产盘活有深刻理解和丰富实操经验。其核心任职目标是为北辰实业破解资金缺口、优化债务结构、落地资本运作工具提供专业实操支撑。
4. 双核管理架构的核心价值：战略+财务形成闭环，精准匹配破局需求
张杰与朱岩的管理层组合，形成了“战略统筹+国资协同+合规把控”与“财务操盘+资本运作+资产盘活”的双核闭环，二人能力与背景高度互补：张杰的市属国企统筹经验，确保公司收缩战略持续落地；朱岩的金隅资本运作实操经验，让北辰实业可直接借鉴市属国企资产盘活、债务优化的成熟做法。这一布局是北辰实业为破解资金困局、推进主业转型的关键顶层设计，也是后续各类资本运作、债务重组动作落地的核心保障。
四、他山之石：金隅实操经验，为北辰提供轻量化参考
从李伟东到朱岩，两任核心高管均源自金隅集团。作为北京市属国企排头兵，金隅集团在低效资产处置、存量资产证券化、债务结构优化方面的成熟经验，为北辰实业破局提供了可复制的轻量化参考，而朱岩的亲历者背景，更能推动金隅集团的成熟做法与北辰实业的资产结构精准结合。
金隅集团打造的华夏金隅智造工场REIT，是国内首单城市更新产业园公募REIT，回笼资金约14.77亿元，全部用于偿债和补充主业现金流，打通了存量持有型资产的退出通道；同时，金隅集团通过低效企业疏解、老旧厂区改造实现资产价值重估，叠加市属国企信用与产业链协同，将综合融资成本控制在2.98%的低位，其在短期债转中长期债、利率谈判等方面的实操经验，也为北辰实业优化债务结构、压降融资成本提供了直接参考，助力北辰实业在收缩转型中找到适配自身的资金盘活路径。
五、破局路径：地产清尾+资产证券化+债务优化，三拳并举补缺口
结合北辰实业2021年定调的业务战略、2024年年报核心财务数据及2025年三季报最新经营状态，以及张杰与朱岩的双核管理层能力，北辰实业下一步的发展方向已十分清晰：采取“地产清尾提效+持有型资产证券化+债务结构优化”的组合方式，多措并举破解资金困局，推动公司向会展+商业持有型主业全面聚焦，可转债、优先股仅作为落地过程中的备用选项。
短期（0-12个月）：聚焦现金流安全，加速地产清尾+债务重组
短期核心目标是保障现金流安全，化解短期流动性风险，这也是张杰掌舵下、朱岩核心执行的首要工作。一是加速地产板块清尾提效，成立专项小组聚焦现有住宅项目去化，同时推进低效商办、车位、闲置地块的处置，力争将地产回款从135亿元提升至180亿元左右，最大限度缩小资金缺口；同时坚决落实2021年定调的收缩战略，不再新增土储，压缩各类无效支出，避免现金流进一步消耗。二是由朱岩牵头推进债务重组，依托张杰的国资协同能力，利用市属国企背景与金融机构展开深度谈判，推动67.3亿元短期债务展期、降息，将其转化为3-5年的中长期债务，缓解集中兑付压力；同时借鉴金隅集团经验，争取利率下浮1-1.5个百分点，年减少利息支出2-3亿元。三是稳定会展+商业现金流，在张杰的战略统筹下，聚焦首都会展核心资源，提升展馆出租率和客单价，优化购物中心业态布局，强化会展与商业的客流协同，保障持有型业务的稳定现金流入，为公司提供基础的利息支付支撑。
中期（1-3年）：核心推进资产证券化，盘活持有型优质资产
在各类资本运作工具中，发行公募REITs是与北辰实业资产结构最匹配、可行性最高的核心选择，也是朱岩资本运作能力落地的核心方向。公司持有国家会议中心、北辰会展中心等优质会展场馆，以及亚奥商圈北辰荟等配套购物中心，此类资产权属清晰、现金流稳定，且与会展主业高度协同，符合最新基础设施REITs试点中“商旅文体健融合商业综合体”的范围要求。参考行业实操路径，北辰实业可将“会展场馆+配套购物中心+优质商办”打包发行REITs，既解决了单一购物中心资产规模不足的问题，又能借助会展IP提升资产估值，按行业估值水平测算，预计可回笼资金30-50亿元。根据监管要求，REITs募资可100%用于偿还有息负债、补充流动资金（比例不超过15%）、会展及商业物业升级改造，完全匹配公司“降债+保现金流+主业升级”的核心需求。
可转债、优先股可作为备用选项，前者适合压降融资成本且转股前不稀释股权，契合国企股权管理要求，但融资规模有限；后者可补充资本金、优化资产负债率，但投资者对股息要求较高、发行成本偏高，与北辰实业“盘活资产降债”的核心需求匹配度稍弱，仅作为REITs推进遇阻时的备选方案。
长期（3年以上）：聚焦会展主业升级，打造持有型资产运营能力
短期的资金缺口弥补与中期的资产证券化，最终都是为了服务于公司长期的主业转型目标。北辰实业的核心优势在于首都会展资源的独占性，以及多年积累的会展运营经验，未来在完成地产清尾、债务结构优化后，公司应将全部资源向会展主业倾斜。一方面依托张杰的国资协同能力，深度绑定服贸会、北京国际车展等高端会展IP，拓展会展全产业链业务，提升盈利水平；另一方面借鉴行业资产运营经验，对会展+商业持有型资产进行精细化管理，通过业态升级、数字化运营提升资产效益。 同时，公司可依托会展主业的品牌优势，稳步推进全国会展轻资产输出，复制首都会展运营经验，在不增加大额资本投入的前提下实现营收增长，最终摆脱对地产板块的依赖，形成“会展运营为核心、商业物业为配套、资产证券化为工具”的良性发展模式，让2021年定调的收缩战略真正落地为高质量的主业转型。
六、结语
从2021年最后一次优质拿地后定调地产收缩，到2024年至2026年核心管理层的密集调整，再到2025年三季报仍在承压的财务数据，北辰实业的转型之路，是房地产行业深度调整背景下，市属房企从“开发为主”向“持有为主”转型的典型代表。其面临的资金缺口，并非单一的经营问题，而是业务结构切换过程中必然出现的阶段性现象；而张杰与朱岩的双核管理层布局，以及金隅集团的成熟经验加持，为这一阶段的平稳过渡提供了关键的管理和实操支撑。 对于北辰实业而言，当下的核心任务并非纠结于地产板块的短期亏损，而是借助市属国企的资源优势，以“地产清尾提效”为基础，以“公募REITs发行”为核心抓手，以“债务结构优化”为保障，快速弥补资金缺口，为会展主业的长期发展扫清障碍。
从行业视角来看，北辰实业的转型路径，也为更多陷入发展困境的市属房企提供了参考：唯有坚定战略定力，聚焦自身核心优势，通过市场化的资本运作工具盘活存量资产，才能在行业调整中实现可持续发展。
未来，北辰实业能否借助公募REITs等工具破解资金困局，能否将首都会展的核心优势转化为持续的盈利和现金流能力，值得资本市场持续关注。对于投资者而言，北辰实业的投资价值，也将从传统的地产开发逻辑，逐步切换为持有型资产的估值逻辑，其核心关注点，早已不再是地产去化的速度，而是会展主业的成长空间。