大摩关于地产周期的判断：
1.通常经历过房地产大起大落的国家，一般需要7年左右才能走出调整期，进入新稳态，消除对经济的拖累。中国从2021年进入地产调整期，明年是第六年，距离国际经验中的调整周期已不遥远。
2.从调整幅度看，国际上房地产周期从高点到低点，房地产的开工量、销售量平均跌幅约50%，而中国地产开工量、销售量的跌幅已经超过一半，从这个指标看，调整也已较为充分。价格方面，由于新房限价，我们主要参考二手房走势已基本调整30%~40%，部分城市跌幅更大，距离全球平均50%的跌幅差距也不远。
3.中国有自身特殊国情，核心问题在于库存。三十个省会城市及大中城市的商品房库存，平均需要接近两年才能消化完，比正常库存水平高出一倍。这意味着，即便参考国际规律，仅靠市场自身出清，2026年房地产仍处于艰难调整之中。
4.由于对道德风险的担忧以及对执行中的技术难度分析，收库存、保主体可能存在代理人风险，资金安全、城市及价格选择也是难题。当下更容易形成共识的路径，就是救助购房人，在按揭贴息上迈出实质性的步伐。动用财政和准财政手段进行贴息，推动房地产市场止跌回稳。
4.香港的经验已经证明，当按揭利率压低到与租金回报率接近时，房地产市场止跌回稳就不远了。从行为经济学角度，贴息政策不能轻言一年就退出，而是应该延续到房地产市场彻底止跌回稳，才能让市场建立信心。$万科A(SZ000002)$ $保利发展(SH600048)$ $沪深300(SH000300)$