昨天和AI聊了下，像老美的 $霍顿房屋(DHI)$ 和国内的房地产开发商真的没法比。主要是居住文化不同，在美国，都市高层公寓以出租的居多（所有权出售的比较少），大部分老美都喜欢在近郊拥有独栋住宅为主。霍顿的经营模式是基于这种居住文化而成立的，便是，先在近郊等地方从土地供应者手中收购大片土地，然后在这一片土地中盖几个独栋样板房，然后拉客人来看，客人满意了，掏钱后，霍顿才会帮客人在剩余土地上他们的盖房子，最后一并把土地所有权和房屋所有权交付给客户。也就是说，霍顿并不需要自己先垫钱建房子，所以和国内高负债模式不一样。如果是高层集体公寓，这种方式大概就不适用了，因为你无法提前确定好掏钱的客户。而在日本，则是独栋（一户建）和高层公寓（出售）都有，介乎于中美之间，也就是郊区是一户建比较多，而市中心则是高层公寓（出售）居多。（我发现我在居住偏好上挺接近老美，不喜欢高层公寓，喜欢独栋）。在都市旧改中，差异更大，老美的旧改大部分不存在福利补贴，都是市场商业化交易，也就是你的房子要倒了也不会有1:1置换的好事，很可能就是要么自己翻新或者出售给土地开发商了事；在日本，也没有1:1置换的好事，高层集体公寓在都市更新时，大多是按照市场价值进行面积兑换，而由于旧房子的价值肯定大幅低于新房子，所以都市更新后不可能1:1换到手，而是可能1:0.5甚至更低。在国内，目前的旧改基本是1:1甚至1:1.X，原先城中村旧改很多就是矮房子，容积率提升后开发商轻而易举获利，但日后由于高层住宅越来越多，AI说国内这种福利补偿的模式可能也会走到尽头，因为3、40层的高层旧改不可能做到1:1置换，这样开发商铁定亏损。#房地产#