以史为鉴，房地产行业并不是纯粹的周期行业。日本房地产御三家（三井、三菱、住友）在历史上住宅开发业务也“曾经”很大过。在泡沫破裂后开始转为地主型企业，比如从办公楼和商场收租，以提供稳定&可预测的现金流，住宅开发占比下降，目前来看均不超50%。不过，现在回算自1989以来的回报率，依然是住开业务占比最高的住友，其股票回报率最高。（从股价上看，三家均超过1989的高点，但住友取得了最大的成长，三菱则成长性最低），另外，住友一个特点是其“制造商”属性，也就是经常参与都市更新（或者说是旧城改造）。$万科A(SZ000002)$ $保利发展(SH600048)$