物业股的迷思

23年开始买物业股的时候，大概从5pe到3pe 开始买，2到3倍现金

现在普遍跌到3到1pe ，5到2倍现金。

目前整体物业公司亏损大概30%到40%。

目前看总体教训有三。

1是23年以前的盈利能力属于地产繁荣周期的数据，即使物业这种校稳定的行业，估算其长期盈利能力时，打个8折比较公允。

即，若繁荣时期盈利能力是10，那么平均大概8，萧条时期大概是6。

2是对长周期行业的深度和广度认知不足。导致建仓的时空没有拉开。现在看，应以每个半年报为周期或者30%左右跌幅为一次建仓点

3是对周期出清认识不足，只有当地产出清，物业才会独立，当然这个我现在也判断不了。

如果能较好的把握1和2，现在的亏损应该能从30%到40%左右，降低到20%。

如果能认知到3，现在的亏损可能可以控制到15%到10%。

当然3不奢求，努力纠正1和2，把握当下。$碧桂园服务(06098)$ $宝龙商业(09909)$