我在港股捡烟蒂之：星悦康旅

业务概况

星悦康旅是中国领先的现代服务企业，主要通过两大业务板块运营：

1️⃣ 物业管理服务

向物业开发商、业主及住户提供住宅及非住宅物业管理

销售辅助服务、社区增值服务、工程安装及供暖服务

截至 2025 年中期，在管建筑面积约 3,444.9 万平方米，服务业主超 300 万人

覆盖全国 22 个省、直辖市、自治区，管理项目超 228 个

2️⃣ 商业运营服务

向商业物业开发商及承租人提供运营管理和市场定位服务

商场年客流量近 3 亿人次

在全国 10 个城市运营 15 个商场 / 写字楼，管理面积约 60.6 万平方米

3️⃣ 新兴业务

文旅：运营奥园英德巧克力王国、恩平泉林黄金小镇等项目

康养：打造 "奥悦之家" 品牌，推动社区养老、家庭养老和旅居养老

智慧社区服务和城市生活服务

发展历程

2000 年：公司成立

2019 年：3 月在港交所上市；更名为 "奥园健康生活集团"

2023 年：12 月更名为 "星悦康旅股份有限公司"，强化 "健康 + 文旅" 战略定位

2024 年：7 月，南粤星桥基金 (前第一大股东) 将 29.9% 股权转让给香港私募基金 BaoYi LPF

未来展望

公司将坚持 "以物业管理和商业运营为支柱，以文旅康养为延伸" 的战略，通过智慧科技赋能，打造健康生活生态圈，致力于成为中国领先的科技型健康生活服务公司

二，财务表现。

1、由于上表统计的经调整现金流是不计营运资金但加上了利息收入扣除了所得税后的现金流，本质上一种应收现金流而不是一种实收现金流，而这几年恰逢地产大调整，对应的下面物业公司也出现了大量的坏帐，这些历史负担一直在影响着公司的发展，因此这些经调整现金流是否具有参考意义是不一定的。

2、公司的应收帐款及帐龄情况：

公司截至2025年中报存量的应收款共5.1亿，已经计提4.68亿，2年以上的基本已经计提完毕。

3、最耀眼的无疑是帐上的巨额现金，截至2024年底公司有各类净现金达13.35亿，而公司市值仅3.2亿，市值仅为公司净现金的零头。

4、股东回报：从24年开始公司已经恢复分红，去年下半年公司推出股权激励价格为分红前的0.62元，当前价格已经远低于管理层的激励价格。

总结：公司当前的市值仅为帐上净现金的零头，且远低于公司管理层的股权激励价格，物业公司受历史包袱的拖累，大量应收帐款未来的计提也会影响公司当年的报表利润，目前公司估值极低，PB仅为0.24倍，符合一个烟蒂特性，吸上一口是没有问题的。