以棚改发力前后的2015-2016年的均值14亿平（含住宅和商业）为合理水位的话，后面六年多卖了18亿平左右。最近四年都在还账。今天公布的2025年商品房销售8.8亿平。

大约估算了一下，还剩4亿平左右超额库存，主要在三四线城市。一线城市新房库存和去化已回到健康范围。

城市、地段、房企都在结构性分化。我只看去年那么糟糕的环境下还在一二线逆势拿地的房企。$绿城中国(03900)$ $招商蛇口(SZ001979)$ $贝壳-W(02423)$