房价还能下降多少
$招商银行(SH600036)$ $万科A(SZ000002)$
上一篇文章关于银行的争论主要还是在房地产上面。那就探究一下房价的底还有多远（中国的银行理应享受估值溢价，而不是折价）
租金回报率
租金回报率这几年是上升的（见下图橘色那一条线。当然并不是租金上升了，而是因为房价下跌导致的被动上升。）
另外，房价能否稳定不仅是看租金回报率，还要看租金回报率和贷款利率之间的差值。
过去是不仅租金收益率高，并且贷款利率高。而现在租金收益率被动提升，LPR不断降低，这两者的差值在不断缩小（见上文图片）。
理论上来讲，当租金收益率=贷款利率的时候，房价会有非常坚实的支持，因为从经济层面来讲，这个时候租房已经不划算，如果是长期的居住需求，当你的租金可以完全覆盖月供的时候，没有人会选择去租房。
我认为其实当租金收益率还未达到贷款收益率的时候，就会出现支撑：
一是因为买房子和租房子的体验还是有区别的。尤其家里的女主人会在意这一点，以前我租房的时候，我老婆会经常提要是自己买的房子就好了，自己想买点喜欢的家具，电器都可以随便买，租房子说不定哪天搬走了，搬这些东西也麻烦。
二是，买房子和租房子带来的情绪价值完全不一样。试想一下，你回家过年，老家的人问你在深圳工作是买房子还是租房子的时候，你回复我在深圳的房子是买的，那她们一定会觉得你很厉害，在深圳竟然能够买得起房子。租房子和能够在深圳买房子在七大姑八大姨的眼里差了十万八千里。
中国的房贷是挂钩5年期LPR，但是实际贷款利率是在LRP的基础上下浮，目前大概下浮40BP，也就是贷款利率3.1%左右。另外，国内大部分人的贷款都有公积金，目前房贷的公积金利率是2.6%。根据Wind的数据显示，全国百城租金回报率是2.37%
总结：房价的下跌导致租金收益率被动上升，降息导致贷款利率降低，最新百城租金回报率2.37%已经接近于公积金利率2.6%，考虑到买房子比租房额外带来的体验及情绪价值。房价再大幅下跌的空间已经不大。
销售面积：
看到这个销售面积，实际上打破了我固有的认知，我一直以为房地产的销售面积是在持续下降的。
从房地产的销售面积看，实际上房子的需求一直都在。我们经常听到房地产的销售面积大幅下滑，实际上是新房的销售面积下滑：新房住宅销售面积由2021年高点的15.7亿平方米回落至2024年的8.1亿平方米，预计2025年将进一步下降至7.5亿平方米。但是如果考虑二手房+新房面积，这个数据24年就已经企稳，差不多在15.1亿平米/年。
新房的下降一是因为前几年烂尾楼让大家变得谨慎，二是因为二手房的跌价较多，二手房相对的性价比更高。让大家在这几年更倾向于二手房。
大家没有必要对房地产如此悲观，即便是完成城镇化的美国，房地产依然是占GDP规模最大的二级产业（24年占比12.6%）。房子作为人一辈子最重要的消费品，消费需求一直都在，对好房子的需求一直都在。
再看看房价降幅已经在同比收窄
前文提到租金收益率和贷款利率差值不断缩小，只是理论上论证房价的支撑力度在变强。那么看看房价实际上是怎么变化的？
25年房价降幅已经同比收窄：下图是新房和二手房的价格指数，该指数是房价的同比去年的变化，小于100代表跌价，从趋势来看，房价跌幅最大的是24年。进入到25年之后房价的跌幅正在收窄
房价跌幅收窄也正好印证了前面提到的，当租金收益趋近于贷款利率的时候，房价的韧性开始体现出来。
从图中也可以看到新房的跌价实际上要弱于二手房，我分析是因为现在的新房偏改善型住宅，改善型住宅即便在当下的市场环境下销售情况也是比较好的。不好卖的都是二手的老破小。
国际视角看我国租金收益率水平：
我们经常听到欧美国家的租金回报率很高很高，但是大家忽略了一个关键点，中国由于持有房子的成本基本为0，所以租金回报率就是业主到手的回报率。但是在欧美国家，房子的持有成本远高于我国，扣除掉房子的持有成本后，当前我国房子的租金回报率并不低，这还是我过当前贷款利率远低于欧美国家的情况下。
根据国金证券的统计，截至2025年9月，全国百城租金回报率为2.37%。其中，一线、二线和三四线城市租金回报率分别为1.80%、2.45%和2.54%
中国香港的租金回报率整体在2%-3%左右，地段好的房子可以达到4%。但中国香港房子的持有成本远高于内地，具体包括物业费、差响和地租等，综合成本约占租金的20%左右，这意味着中国香港的净租金回报率在1.8%-2.4%左右，部分高租息房产回报率可以达到3.2%。
日本东京的租金回报率大致在2.5%-4%左右，持有成本在1.5%-2%左右，即东京的净租金回报率在0.5%-2.5%之间。
美国纽约的租金回报率大致在5%-6%左右，持有成本在3.2%左右，对应的净租金回报率在1.8%-2.8%左右。
德国柏林的租金回报率大致在3.5%-4.5%左右，持有成本在0.8%左右，对应的净租金回报率在2.7%-3.7%左右。值得注意的是，德国柏林的房屋自有率极低，仅有15.9%，租金占家庭净收入的比重接近30%，这是支撑柏林较高净租息的重要原因。
最后，我也补充一下思维方式：
在上篇银行文章（中国的银行理应享受估值溢价，而不是折价）最后我补充了一种投资的思维方式：低位的股票要多去看多方的逻辑，因为空方的逻辑往往已经包含在了低估值的预期中。
这篇文章我也补充一种思维方式：人要避免线性思维。
人总是喜欢线性外推，当过去房价上涨的时候，大家无限憧憬；当房价下跌的时候大家又悲观的一直看跌。房价涨跌的观点在变化，但是没变是都是那一批人，那一批线性外推，人云亦云的人。
我强调一下，本文的推测只是基于理论层面，但是市场的价格是交易出来的，人性是无法预测的，比如股票市场，一个股票经常会涨过头，往往也会跌过头。我们曾经也不会想到在银行房贷利率5%以上的时候，炒房客能够使租金回报率能够跌破1%。所以目前租金回报率趋近于贷款利率也可能只是支撑，并不会阻碍这批高位接盘的炒房客疯狂卖出房产。价格的极值位置都是由这一批非理性的人买卖交易出来的，我们永远无法预测人性。
参考文章：
《楼市见底可能并不遥远（国金宏观张馨月）》