上海房价租售比已经超过东京了

今天在中介的朋友圈看到一则卖房信息：

急卖急卖急卖

429！ 429！429！万买证大家园

证大家园二期 一口价429万 84平

带阁楼 带露台 商品房

三轨交通 上福山外国语 学区房

我赶紧去贝壳看了一下房子的情况，如图：

小区的位置非常好，步行范围内有12号线杨高北路站（约700米）和6号线巨峰路站（约1公里），未来规划中的21号线将与12号线交汇，进一步提升出行便利性。

但是我最感兴趣的还是学校，上福山外国语是浦东有名的一梯队小学，可是不好进。

小学是福山证大外国语小学（浦东新区第一梯队公办小学），该校原为福山外国语小学的校区，2018年独立建制后仍保持高水平教学质量，以英语教育为特色（使用朗文和牛津教材），并设有国际理解教育课程。

中学是上海立信会计金融学院附属学校（证大校区）（浦东新区第二梯队公立初中）

一站式解决教育焦虑，很6了。

房价其实显示的降价80万是假的，单价和第二名差不多，6楼顶楼没电梯，不知道400万能不能成交。

这在两年前是不可想象的。

如果出租大概是6000一个月，按照430万计算租售比是1.67%，按照400万计算是1.8%。

另一个小区就有意思了，金杨新村九街坊，小两房租金大概是5000元一个月，但是买的话总价才210万，这就搞笑了，如果砍砍价200万成交，对应3%的租售比。

这是什么概念？

四大行，50万存款三年期利率是1.55%。

十年期国债收益率是1.8%。

考虑到房子的居住价值、学校价值和情感价值，我个人觉得现在不算贵了。

相比较日本东京，核心区的公寓租售比大概是3%，但是扣除管理费（1.5万日元）、修缮基金（1.5万日元）、税费（4250日元）后，净收益率接近 0% 甚至微亏。

通勤带地区的租售比大概是3%到5%，扣除成本后净收益率约 2%-3%。

从2022年到现在，东京核心区房子大概翻倍，上海核心区房子大概跌了20%到30%，上海的房性价比终于超过东京了。

惯性，惯性，该死的惯性。

我估计上海的房价大概率继续调整，东京的房价继续涨，但是彼此的空间都不大了，上海的房价可能未来两到三年会迎来止跌反转。

还有一个中国大的降息周期，会提高房子的价值。

我个人的建议是，老公房和高层尽量规避，大平成和低密度社区可以上，量力而行，不要有太大的压力。

房子的本质还是一个巨大的消费品，会折旧，也会提高我们的幸福感，毕竟，大家都是只活一世。

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