$南京高科(SH600064)$ 基于当前市场数据和主流估值方法测算，南京高科（600064）的合理估值区间约为170-190亿元（对应股价9.8-11.0元），相较当前约154亿元市值（截至2026年2月6日收盘），理论上涨空间约10%-23%。但需注意，实际估值受多重因素影响，不同测算方法结果存在差异，以下为详细分析：
一、当前市值与估值水平
截至2026年2月6日收盘，南京高科股价8.90元，总股本17.30亿股，总市值约154亿元。当前估值指标显示：市盈率（TTM）6.62倍，市净率0.78倍，处于历史较低分位，显著低于房地产行业平均估值水平（PE约30倍、PB约1.6倍）。
二、主流估值方法测算
1. 相对估值法（PE/PB法）
基于2025年业绩测算：根据机构一致预期，2025年预测净利润约25.43亿元。参考可比公司估值（如张江高科PE约15-20倍、苏州高新PE约8-12倍），考虑到南京高科业务结构特殊性（地产+创投+股权投资），给予8-10倍PE较为合理，对应市值区间203-254亿元（25.43×8至25.43×10）。但需注意，该测算未考虑地产业务收缩和创投业务估值溢价问题。
基于净资产价值测算：2025年三季报每股净资产约11.38元，若给予1倍PB估值（行业破净公司修复至净资产水平），对应市值约197亿元；若给予1.2倍PB（参考部分转型成功公司），对应市值约236亿元。但该方法未考虑资产质量差异。
2. 分部估值法（更贴近实际）
这是当前市场对南京高科的主流估值方法，核心逻辑是将公司资产拆分为"已上市股权+创投组合+地产业务"三部分：
资产类别 具体构成 估算价值（亿元） 说明
已上市股权 南京银行9.999%股权 约142 按南京银行当前市值1421亿元×9.999%计算
栖霞建设8.82%股权 约2.5 按栖霞建设市值28.5亿元×8.82%计算
其他上市公司股权 约5-8 包括百普赛斯、硕世生物等持股
创投组合 80余个未上市项目 约15-25 按投资成本+部分溢价，但流动性折扣较大
地产业务 土地储备+在建项目 约10-15 按净资产或清算价值估算
合计 约174-193
测算结果：分部估值法下，合理市值约174-193亿元（对应股价10.1-11.2元）。该方法的合理性在于：南京银行股权价值已覆盖当前市值的92%，意味着其他资产（创投+地产）近乎"免费"，存在明显低估。
3. 机构目标价参考
根据近90天内2家机构研报，综合目标价为11.76元（对应市值约203亿元），较当前股价上涨空间约32%。但需注意，该目标价基于2025-2026年业绩预测，且机构覆盖数量较少，参考性需谨慎看待。
三、上涨空间测算对比
估值方法 合理市值（亿元） 对应股价（元） 较当前上涨空间
分部估值法（中性） 180 10.4 约17%
PE法（10倍） 254 14.7 约65%（偏乐观）
PB法（1倍） 197 11.4 约28%
机构目标价 203 11.8 约32%
综合参考区间 170-190 9.8-11.0 10%-23%
核心结论：综合多种方法，170-190亿元市值区间（股价9.8-11.0元）相对合理，较当前154亿元市值存在10%-23%的理论上涨空间。若创投业务价值进一步释放或地产政策改善，空间可能扩大；若业绩不及预期或市场情绪低迷，空间可能收窄。
四、重要风险提示
1. 业绩波动风险：公司2025年净利润高增长部分依赖投资收益，若2026年创投退出不及预期，业绩可能下滑
2. 地产政策风险：地产业务虽在收缩，但若行业持续低迷，可能影响现金流和资产处置进度
3. 估值修复不确定性：当前低估值已持续较长时间，市场对创投业务认可度提升需要时间
4. 流动性风险：创投项目退出周期长，部分资产变现难度较大
投资建议：当前估值具备一定安全边际，但上涨空间需结合业绩兑现和市场情绪综合判断，建议关注2025年年报及2026年一季度业绩指引。对于风险偏好较低的投资者，可等待更明确的估值修复信号。
免责声明：以上分析基于公开信息，不构成任何投资建议。股票投资有风险，决策需谨慎。