Opendoor起死回生的转折点：CashPlus
2025年7月24日，Opendoor发布了最新的一个项目：CashPlus。作为长期跟踪Opendoor股票并且之前肉身入场的前员工，我愿意称这个项目为公司这几年最大的惊喜，也是起死回生的转折点。它和我曾经在一年之前的这个帖子里提到过的建议简直就是如出一辙，可以说是完全兑现了我个人希望管理层做到的事情。
1. 什么是CashPlus？
Cash Plus 是 Opendoor 为卖家推出的一种新的出售房产的选项：
（1）卖家先把房子出售给 Opendoor，快速获得大部分现金（最快约14天），省去了给买家看房，维修，合同谈判等麻烦。
（2）Opendoor 负责房子的清理维修工作，卖家无需先行垫付。然后与本地合作经纪人把房子挂牌公开销售，力争最大化最终售价。
（3）转售之后，如果有超过初始结算价的净收益（扣除费用与支出之后），卖家还能再获得一笔追加收益。
初期 Cash Plus 主要面向已经加入Key Connections的Agent，在Dallas，Nashville和Raleigh三个市场试点，之后计划扩展至所有 Opendoor 市场。
2. 为什么Opendoor要推出Cash Plus？
分析Cash Plus之前，首先要看一下Opendoor的股价是怎么从最高点的30+跌到5毛钱的。
Opendoor IPO的时间段正好处于新冠期间，此时受到疫情影响房地产行业非常红火，大家都想着要Work From Home，于是Opendoor趁机大力扩张iBuyer市场，同时希望能够通过规模效应来赚钱。
可是2022年4月的时候，公司犯了个大错：管理层决定在春季房产价格最高峰的时候大量买入房子，库存迅速飙升至1万多套房子，很多房子都因为加息周期的来临，叠加上季节性因素而大量亏损。Opendoor花了接近两年的时间才把这些房子的库存基本清理完毕，但是此时股价自然已经跌得惨不忍睹。
那么为什么Opendoor会犯这个错误呢？
第一，管理层显然忽视了季节性对房地产市场的重要性。
如果你在美国买房子的话，一般都知道4月到5月春暖花开阳光充足的时候是房子卖的最好的时候，大家都有兴趣来看房子。而秋冬季的时候不仅阳光好的时候比较少（会影响到Open House），同时也受到节假日的影响，市场上的卖家也会比较少，因此市场就会相对惨淡。可能也是因为管理层的自负，当时的Opendoor完全违背了市场的规律，在4-5月份房地产最活跃的期间大量吃进房子，从而种下了苦果。
第二，Opendoor卖房的价格策略尚存疑问。
Opendoor把房子挂在市场上卖的时候，会先挂一个公司认为合适的价位，如果没有买家的话就会不断阶梯式下调价格，直到卖出去为止。这个策略其实和卖好房子的策略是完全反过来的。
一般来说，如果一个房子有比较明显的优点（比如学区好，出行方便），整体也没有硬伤的话，Agent采取的策略是把房子挂在一个相对比较低的位置，吸引大量买家来Open House看房，形成一种价格战的氛围，好房子有20-30个Offer也可以说不足为奇，然后在一番加价之后，可能双休日Open House结束之后星期一或者星期二就能定下买家。
然而Opendoor采取完全相反的策略，意味着如果定价过高，在最黄金的第一个星期无人问津的话，那么就很有可能要降价很多次才能卖得出去。Days On Market这个非常重要的指标在所有的主要房产网站（Zillow，Redfin等）都能看得到。如果Days On Market太长的话，大部分买家都会认为房子一定有硬伤，所以才卖不出去，这就导致会进一步拉长Days On Market，陷入恶性循环，时间久了维护成本也会上升。
第三，也是最重要的，Opendoor的iBuyer商业模式并不是和卖家完全站在一边的。
作为卖家，有两个最基本的需求：（1）房子价格卖得越高越好，（2）房子卖得越快越好，越省心越好。
Opendoor的iBuyer商业模式主要解决的是第二个痛点，也就是简化了很多卖房子的流程。比如原本卖家如果在市场上挂牌的话还得自己找agent，打扫卫生，准备Open House，然后还要跟买家讨价还价，甚至如果首选的买家出问题了（例如贷款没有被银行批准），那么就会面临非常大的麻烦。另外还得考虑搬家的事情，尤其如果是拖家带口还有宠物的话，想想头也疼。所以这个痛点是真实存在的。如果把房子直接卖给Opendoor的话，卖家主要考虑的问题就是搬家了。
问题是Opendoor并不解决第一个需求，Opendoor简化了卖家的流程就意味着自己得负责所有上述的这些流程。因此Opendoor开出的价格基本不可能比挂在市场上卖要高。羊毛毕竟出在羊身上。
这就导致一个问题：什么样的卖家会选择Opendoor？主要就是：
（1）图省心，尤其家里有小孩和宠物，并且也不太在意房子价格的卖家
（2）房子情况并不理想，知道在市场上卖不出好价格的卖家
（3）Opendoor开价过高，找到机会迅速想把房子处理掉的卖家
2022年期间第三类卖家应该说占据了不少比例，但是主要问题其实是第二类卖家。这些卖家导致Opendoor所拥有的房产质量会低于平均水平，不仅意味着Opendoor要花更多的人力和物力去整修这些房子（有时候事后发现修理的价格还没法抵消买卖的差价），而且还严重影响了品牌和声誉。有些Agent甚至会不推荐买家去看Opendoor的房子。这是一个非常典型的逆向选择问题：如果Opendoor给的全现金offer价格太低，那么没有人会想卖给Opendoor；但是如果太高，那么就有很多人把烂房子卖给Opendoor。2022年的时候Opendoor定价太高，收进来的房子就都在亏损。之后意识到了需要提高Spread，但是成交量就远低于2022年，无法达到规模效应。
当然，Opendoor内部做了不少这方面的努力，比如说这篇官方的帖子有提到Opendoor会派人去家里拍照，然后内部会处理提取数据，根据房子内部和外部的情况打分调整Offer，对大数据处理感兴趣的话可以去阅读一下。但是总体上来说，iBuyer的商业模式就和普通的买卖一样，买家和卖家是站在对立面的，买家想买到价廉物美的东西，而卖家想尽快的卖高价格的产品。这也部分解释了为什么有些人会认为Opendoor只是个房屋翻修公司，而不是一个利用科技，数据和AI提供服务的公司。
3. 为什么Cash Plus可以解决这个问题？
Cash Plus的精髓在于：
（1）通过提供大部分现金Offer，而不是全现金offer，给自己的利润空间留下了缓冲余地，避免了逆向选择问题。
假设一栋房子值估值100万美金，Opendoor可以先在估值上打个折扣，比如支付85万，然后在市场上卖这个房子，卖到100万之后，扣除一部分手续费（比如5万），再支付给卖家剩下的10万。如果房子本身并不值这个价钱，或者房价因为大环境下跌，只要不跌穿90万，Opendoor就仍然可以保持盈利。这样只要不是碰到类似于2008年的金融危机，Opendoor就可以完全根据自己的运营情况来调整手续费，使得每一栋房子的交易都能盈利。即便是房地产遇到比较大的危机，Opendoor也可以调整预先支付的现金来抵消一定的风险。
另外如果回过头去看一下上面提到的潜在卖家的类型，Cash Plus并不会受到第二类和第三类这些希望能够高价卖房客户的影响，因为他们在最后转售之后拿不到多少追加的收益。但是Cash Plus可以更好地服务占大多数的第一类客户，尤其是那些嫌卖房子麻烦，但是又想卖得尽量高一点的。
（2）让自己和卖家站在了同一条战线上
由于Opendoor会支付转售之后额外的收益，卖家和Opendoor的利益是完全一致的，大家都想把房子价格卖得高一点，并且卖家享受到了服务的便利，因此卖家也更容易接受Opendoor的理念，从而提高客户的满意度。
（3）提高整体库存房屋质量
Opendoor的购房一直有一个Buybox的概念，意思就是Opendoor只能收购特定估值区间的房子，不是每套房子都能收购（比如说一些千万级的豪宅），主要问题是要给这些房子合理估值很难。最近这几年随着机器学习算法和数据方面的改进，Opendoor一直在持续拓展Buybox，不过如果看整体中位数据的话，基本是维持在40万不到的价格。
但是有了Cash Plus就不一样了。由于Cash Plus本身自带缓冲，Opendoor完全可以把Buy Box拓展得宽一点，买卖100万以上的房子，只要估值上不是太离谱就行。即便是直接拿Zillow，Redfin上面的估值去打个折扣可能都没问题，更不要说Opendoor本身在房产估值上这一点是全行业领先水平的。这样整体上Opendoor可以大幅提高自己的库存质量，从而提高品牌形象。
4. Cash Plus有什么缺点？
Cash Plus比起之前全现金的Offer来说，主要缺点就是卖家一开始拿的钱变少了。这点可能对一些比较拮据的卖家有影响，比如仍然在还贷，并且需要通过卖房得到的现金去买下一栋房子的。但是这个缺点毕竟影响有限，近几年随着房价上涨，很多屋主的房屋净值也上涨了很多，另外也不太会有人拿着以前住的房子的全款去买下一套房子。
5. 现在应该买Opendoor股票吗？
Opendoor最近得到了热捧，成为了Meme股，是很多像我一样追踪Opendoor股票很久的人都万万没有想到的。其中大部分原因要归功于Datadoor Discord里的一位名叫Greg的多头。他在Reddit的WSB板块上发了网页链接{Opendoor is the next Carvana}的看涨帖子，预测的6月27号的时间点极为准确，得到了很多关注。这次的上涨对Opendoor整体的品牌形象起到了一个非常正面的作用，还有可能会推迟或者取消原计划的Reverse Split，这点绝对是股东乐见其成的。
但是现在是否应该买Opendoor的股票我觉得还是要掂量掂量的，一方面需要注意Meme股的波动风险，另一方面基本面来看Opendoor本来离破产就并没有那么遥远。现在账上还有将近$7亿的现金，上一个季度的Adjusted Net Loss仍然有$6300万，也就是说按照这个速度的亏损大概三年后会破产。所以关键是看Opendoor能否迅速转型，把原来的iBuyer商业模式变成基本不受市场波动影响的Cash Plus模式，从而开始盈利。如果真的这样的话，起死回生的Opendoor也许确实能成为下一个$Carvana Co.(CVNA)$ 。