降息在即，五大精选REITs覆盖多元领域

美联储降息已是铁板钉钉：CME的美联储观察显示，美联储本周降息25个基点的概率高达95.9%。美联储降息通常通过降低融资成本，潜在提升物业估值，增强股息吸引力以及促进投资扩张等方式为房地产投资信托基金（REITs）带来利好。当然了，投资REITs不能仅看利率风向，稳健的基本面和合理的估值永远是投资决策的基石。

REITs为投资者提供了一种便捷的房地产资产配置方式，既能获得稳定现金流，又能有效对冲通胀并实现投资组合多元化。晨星公司近期筛选出2025年值得关注的10只REITs，覆盖物流、通信、零售、医疗和自助仓储等多元领域。本文从中精选五只代表性标的，为投资者提供参考。

一、物流地产龙头：Prologis Inc.（$安博(PLD)$）

作为全球领先的物流地产REIT，Prologis专注于供应链不动产解决方案。分析师Suryansh Sharma指出，公司土地储备潜力巨大，未来可开发价值约370亿美元的新工业项目。战略资本部门通过非合并的联合投资公司持续产生管理费和激励费，形成稳定的现金流。管理层始终坚持强化资产负债表和资本获取能力，同时优化资产组合。晨星给予“买入”评级，目标价125美元（截至9月15日收盘价114.27美元），股息率达3.5%。

二、通信基础设施巨头：American Tower Corp.（$美国电塔(AMT)$）

该公司运营全球最大的独立通信塔网络，近期虽受EchoStar频谱出售事件影响（占收入的约2%），但分析师Michael Hodel认为通信塔行业长期增长轨迹依然强劲。晨星维持“买入”评级，目标价230美元（9月15日收盘价192.5美元），股息率3.5%。随着5G网络建设和全球数字化进程推进，通信塔资产的价值将持续凸显。

三、零售地产标杆：Realty Income（$Realty Income(O)$）

作为美国最大三重净租赁REIT（租户承担所有物业费用），该公司聚焦单租户零售地产，以每月派息和5.3%的股息率成为稳健收益首选。分析师Kevin Brown强调租户业务具有防御性特质，能有效抵御经济波动。晨星给出75美元目标价（收盘价60.22美元），隐含涨幅达24.5%。

四、医疗养老地产专家：Ventas（VTR）

该REIT专注于医疗设施、老年住房和医疗办公楼领域。尽管办公和三重净租赁业务增长放缓，但老年住房板块表现强劲。2025年以来股价累计上涨20.4%（含股息），位列晨星榜单涨幅第一。分析师特别称赞该公司今年收购项目不仅数量可观，且资本化率表现优异。晨星目标价77美元（收盘价69.85美元），股息率2.8%。

五、自助仓储领军者：Extra Space Storage（EXR）

作为全美最大自助仓储REIT之一，设施均布局于高收入人群密集的城区五英里范围内。分析师指出，公司不仅持续扩大资产规模，更通过第三方管理业务提升数据运营能力和品牌价值。晨星给予165美元目标价（收盘价143.73美元），股息率4.5%，凸显其“规模+效率”的双重优势。