为什么我选择割肉中海物业

因为这是一个披着“收息股”外衣的典型“价值陷阱”

这只票的表面数据极具迷惑性，但用价值投资的放大镜一看，全是红灯：

1. 长期逻辑被破坏

2025 年官方给的指引是：收入增长 5-7%，但净利润下滑 9-10%。毛利率从 16.6% 掉到了 14.19%。
这绝对不是短期的财务洗澡，而是商业模式被永久性降级：

• 以前能赚钱，是因为母公司（中海地产）塞给它很多高毛利的案场服务、非业主增值服务。现在房地产大周期下行，这部分高毛利业务直接清零了。
• 为了保住收入增长，它被迫去市场上和第三方打价格战抢底盘，接的都是低毛利的苦活。

2. 恶劣的资本配置

它现在的市值是 140 亿港元，账上居然趴着近 60 亿人民币的纯现金！
剥离这 60 亿现金后，它主业的真实 PE 只有不到 5 倍，看起来是不是便宜得令人发指？

但这正是最大的陷阱：
一家不需要建厂房、不需要重资本开支的轻资产收租婆，账上趴着 60 亿现金，它的派息比例居然只有 30%-35%，而且近期毫无回购！
这导致它的股息率只有可怜的 4.5%。
宁可把这 60 亿现金囤在账上贬值，也不愿意分给小股东。只要大股东（央企）不把派息率强制提上来，这 60 亿对你来说就是看得见摸不着的“死钱”。

这笔钱的机会成本太高了，完全没必要守着一个主业利润在萎缩、毛利在下滑、账上有钱却对股东铁公鸡的物业股。持有了一年多，也算是投子认输了

$中海物业(02669)$ $华润万象生活(01209)$ $保利物业(06049)$