万科2025半年报分析
这篇文章，是我对万科2025半年报的分析，还有我下一步的交易方向。
1、上半年万科亏损了100多亿，ROE还是负的，这个经营成果没什么好点评的，直接展现出来的就是很烂。
2、从投入产出的角度来看，上半年底万科财报显示有应收93亿，预付525亿，存货4625亿，合同资产124亿，其他应收2153亿，长期股权投资1096亿，固定资产204亿，这就是8800多亿的资金占用了，另一端有应付1362亿，预收1580亿，其他应付1430亿，抵减4400亿，净投入大概4400亿，哪怕按照去年的数据看，也就3000多亿营收，去年利润也是负的。
万科的财务数据巅峰是在2020年，那年底公司有应收30，预付620，其他应收2500，存货10020，合同资产60，其他流动60，长期股权1420，固定资产130，应付2960，预收6300，其他应付2120，投入14840，对应11380，净投入3500亿，产出4000亿营收，400亿利润，很明显投入超大（大往往意味着管理难度高，何况这还是个很难标准化的项目公司），而投入产出比是一般的。
万科这个生意的大头是房地产开发，存货的投入实在太大，存货的成本一方面比较刚性，另一方面又面临着竞争对手的拍卖竞价，而产出端又很难有明显的溢价，关键是这个生意的周期太长，从拿地到开盘，如果房价是在持续下行，就会出现毛利率大幅下降、以及叠加计提资产减值准备出现的利润大幅下滑，这也就是万科这几年出现的事情。
另外，这个生意是项目制的，每一个项目都要从头开始，这又累又不规模经济，所以哪怕巅峰时期赚钱绝对值看起来不少，实际上是一个很难大规模自动赚钱的生意。
最后，虽然这个生意是“空手套白狼”，一边借钱买地、一边收钱卖房，但跟所有的其他领域一样，“借钱”这个魔鬼，始终都是脖子上套着的那根绳子。
3、这个商业模式确实是不怎么好的，而万科的竞争优势也在2021年开始出现裂痕，这些年一直在艰难地修复经营，从竞争优势的角度看，目前万科还没有明显的恶化，主要体现在品牌的维持和经营策略上。
这几年下来，大一点的非国有房企基本上全军覆没，万科在流动性上面，也明显遇到了很大的压力，经过这一年多的拉扯，如今在深铁250亿2.3%利率真金白银的支持，以及深圳国资的公开力挺之下，已经很少有人会说万科要倒下之类的话了。
上半年万科自己借了240亿，融资利率是3.4%，去年同期是3.6%，应该说不管金融机构是真心还是假意，总归这个利率是说明了一些事情的。
另外，万科在半年报里表示，“自2022年以来，本集团所有新项目均纳入全周期投后管理，目前已有78个项目实现开盘销售，平均开盘周期6个月，投资兑现度为85%。”
我专门在deepseek上面搜了一下这两个数据（开盘周期和投资兑现度）的这种水平如何，结论简单点说就是“很好”，具体的内容我放在文章最后，有兴趣可以去看。
4、再说说经营数据，看细一点还是有点意思的。
上半年万科营收1053亿，下滑26%，这个数据已经回到了2018年，而房地产开发收入的占比已经下降到70%了，其他业务其实增加也不多，主要就是因为房地产开发收入的下滑。
销售现金方面也很难看，上半年销售收到现金617亿，比去年同期少了420亿，下滑41%。
如果看未来，说不定会更遭，上半年万科销售金额691亿，接近腰斩，占全国比1.6%，创出历史新低，同期百强房企销售下降12%，而上半年全国房子销售金额下滑6%，这个事情清楚地展示了：在这种项目制的行业里，龙头反而会因为受到冲击大、复原慢而不如四处开花的小企业更有韧性（当然，这时候小企业已经死了一批、换了一批了）。
万科上半年最后的经营结果，是归母扣非净利润亏损116亿，比去年同期多亏40亿，下滑50%多，比预告的亏损上限还多亏1亿……
再细看看过程数据，上半年整体毛利69亿，毛利率6.6%，毛利跟去年一样多，而毛利率比去年高了1.8%，另外，房地产开发毛利率去年是7%，今年同期8%，也高了一个点。
比起去年同期，销售费用少9亿，管理费用少3亿，财务费用多12亿，一来一去互相抵消了。
投资收益-6亿，下降23亿，主要是联合营企业亏损；资产减值损失51亿，去年是20亿，这两个方面，就是上半年亏损扩大的核心原因。
这样一通算下来，税前亏损91亿，比去年多亏10亿，主要就是上面这两个原因，至于归母净利润亏损更多，那是因为万物云等公司有盈利，所得税还比去年多了，核心的经营情况大概就是上文看到的这个样子。
总的来说，上半年万科的经营结果算是再创新低了，基本都是坏消息。
5、再说一点多少有点变化的地方，除去毛利率看起来稳了一点，经过几年的政策支持，房地产市场似乎开始有一点点变化，有一个怪怪的现象，就是土地成交溢价率提高了，购房者的热情还在低谷，但做面包的和提供面粉的，好像开始有一点点正面预期了，当然，他们也可能会看错，但这个现象我留意到了。
万科当前的数据，跟之前比意义不大，因为销售和结算规模在降低，毛利率暴涨的可能性不大，所以只有规模到底了，盈利才到底了，而且盈利看同比也意义不大，绝对盈利意义才大，毕竟赚钱才是硬道理。
如上文所说，上半年毛利目前稳住了，期间费用都还稳定，亏损扩大的主要原因就是存货跌价准备又提了80亿，半年报还专门说非并表项目提了29亿减值准备（估计这也是联合营公司投资收益下滑的原因），上半年底，万科报表上的存货跌价准备已经有152亿了，而去年同期提了19亿，准备金额83亿。
去年全年万科巨额亏损，大幅计提减值准备，给外界传递出“你看，我在真实披露”的信号，而今年2月深铁全面介入万科管理层以来，如今的进一步大额计提资产减值准备，看起来像是在打扫屋子了，说白了，就是觉得原来管理层的判断不靠谱，你看信用减值损失去年提了21亿，今年同期也就提了3亿，看起来确实提得差不多了。
6、总的来说，万科是一个“顺风时看起来不错，但本质上一般，而且有债务风险”的生意，这个生意模式不是我最想要那种，品牌目前得到维护，经营策略看起来执行还可以，深铁介入后还在继续清理，目前看到一点点“止跌回稳”的迹象，局势还比较微妙，考虑到以上这些，我的选择是继续等待，买入是肯定不会了，如果有合适的价格，我会把持股全部卖出，有交易的时候，我会发文章出来。
自从2021年以来，我的所有交易——我说的是每一笔买入、卖出（除去打新），全部都在我的XX号（villike的财务自由笔记）发文章出来了，没有任何美化，结合我的实盘披露，可以看得很清楚，所以不用问我某某公司卖了没、某某公司你还持有吗之类的问题，后台输入交易、实盘，都在那里了。
今天就到这，我们下一篇见。
