港股烟蒂研究日记-安全货仓

安全"物业"

安全货仓---我更愿称之为“安全物业"$安全货仓(00237)$

安全物业经调营运资产及货币资金10亿均大于市值8亿，相当于本身8折购买，再加上通过4%资本化率得出的12亿真实物业价值，财报上24亿的价值直接减半，在留有安全边际的情况下，仍以0.36的价格购买，净资产完全是超值的。

在利润层面，物业租金固定收益6000万加上固定利息收入4000万，这两部分经常性固定净利润就有1亿，在未来对货运仓储依旧保持悲观的情况下，扣除1500万亏损以及税费，经常性固定核心利润仍能稳定在7000万-7500万，按照当下8亿的市值，PE维持在10倍附近，每年赚市值的10%，净利润也是超值的。

在分红层面，每年均分红，有分红意愿，且派息是依靠每年再生现金进行分红，不会导致资产缩水，是健康的分红。美中不足的是，分红金额近几年呈下降趋势，股息率3.9%，在港股中规中矩。管理层最高工资268万，仅一人，其余均为33万以下，点名表扬，我太喜欢不多拿工资的管理层了！还有一个比较大的缺点在于股权结构没有国资或大型机构进行监督。

最后是催化剂，首先极致的低估本身就是一种催化剂。其次因物业减值导致净利润亏损，很多人会对亏损的企业有偏见，一旦物业减值计提停止，净利润翻正会受到更多人的关注。并且地产行业已处于周期性反转时期，港股地产例如新鸿基 太古 长实 九龙仓这类低负债公司已提前大幅上涨，安全物业有望后续跟涨。也不排除公司可能会对现有资产进行处置变现，以前就有对货仓进行处置并大额分红的行为。

综上，公司家底殷实，下行空间有限，现金流呈现非周期性，坚持派息，管理层有分红意愿，在房地产回暖的催化下，或有望实现价值回归。

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