新世界发展走上向好趋势

新世界发展近来替换永续债，大概减债200亿左右。把永续债当做债务调整后，新世界发展净负债1401亿左右，净资产1867亿，总资产3068亿，负债率为1401/3068=45.66%，净负债率超过40%，负债率有点高，但还是比较良性的区间内。

新世界发展今年内动作频频，总体来说，都是围绕减债节流，稳健发展为主。5月份，882亿的银团把贷款展期，贷款压力滞后，短期债务66亿，在手现金256亿，短期无忧。11月，新发行债替换永续债，真实减债200亿左右，对公司来说，负担减轻。12月1号，市场传出，周大福集团的瑰丽酒店准备卖出，瑰丽酒店估值159亿，卖出后所得资金很可能用于新世界发展，改善新世界发展的现金流。今年以来，香港房地产已经连升7个月，由于美元降息和优才计划，香港地产已经转升，更有大摩的分析师称香港房地产进入2025到2030年的上升期。新世界发展的香港住宅地产销售火爆，同时，公司联合招商地产和华润置地，对北部湾区土地进行开发，未来会贡献更多的现金流。

在节流上，行政经费上，2025财年同比压缩12%。对重资产的K11商场，保守开发，没有上新的项目，重点盘活现有项目，避免现金流的重大开支。

新世界发展昨日收盘6.83港币每股，市值172港币，面对1867亿净资产，只有0.1Bp，远远低于新世界发展的清算价值。我们认为，随着新世界发展减债降负，逐渐走向稳健发展，同时，香港房地产公司股票走势强劲，很多公司已经接近历史新高，现在投资新世界发展，未来可能会有比较好的收益。