横跨房地产养老健康领域——凤凰股份

地产的拖累还是本身的问题？

一、财务表现：增收不增利，现金流边际改善

1. 营收增长与利润巨亏并存

2024年公司实现营业收入8.45亿元，同比增长30.75%，主要因南京紫金和旭府、镇江凤凰和颐居项目集中交付。但归母净利润为-1.79亿元，同比下降2430.5%，创近三年最大亏损。核心矛盾在于成本端压力加剧：

- 毛利率大幅下滑：毛利率从2023年的24.73%骤降至13.56%，主要因交付项目销售价格下跌（如镇江项目受区域市场低迷影响），叠加原材料成本上升。

- 非经常性损益贡献有限：全年非经常性损益仅13.14万元，较2023年的1883.87万元大幅减少，反映公司依赖一次性收益的模式难以为继。

2. 现金流改善但债务压力仍存

- 经营性现金流回正：经营活动现金流净额1.45亿元，同比增长153.91%，主要因预收购房款增加及工程款支付减少。但需注意，这一改善依赖项目集中交付，可持续性存疑。

- 债务结构优化有限：截至2024年末，总债务6.08亿元，其中短期债务2.71亿元（占比44.66%），货币资金9.91亿元，短期偿债能力尚可。但有息负债融资成本未披露，且长期债务占比上升（同比+62.07%），可能推高未来利息支出。

3. 资产质量隐忧

- 存货高企：存货金额达39.6亿元，占总资产53.3%，存货/营收比值高达469.35%，远超行业平均水平（约200%），存在较大减值风险。

- 应收账款激增：其他应收款同比增长842.08%至4494.63万元，主要因镇江项目预售监管资金增加，但资金回笼效率可能受项目销售进度制约。

二、业务分析：区域聚焦与项目风险并存

1. 项目交付与销售分化

- 南京核心项目支撑营收：紫金和旭府项目2024年签约金额5.01亿元，剩余7栋楼计划2025年6月交付，预计可贡献后续收入。该项目位于玄武区，地理位置优越，去化压力相对较小。

- 镇江项目拖累利润：凤凰和颐居项目虽交付18栋住宅，但全年签约金额仅2.11亿元，去化率不足20%，且销售均价低于预期，导致毛利率显著下滑。区域市场竞争激烈（如万科、融创等房企降价促销）是主因。

2. 土地储备与开发节奏

公司2024年无新增土储，在建项目仅3个（总建面50.51万平方米），主要分布在南京、镇江，土地储备货值约50亿元。这种聚焦长三角核心城市的策略虽降低风险，但也限制了规模扩张空间。对比同区域房企（如栖霞建设），凤凰股份的土储规模和布局密度明显不足。

三、行业环境：政策宽松与市场低迷博弈

1. 政策红利未完全释放

2024年房地产政策持续宽松，包括优化首付比例、房贷利率下调、部分城市取消限购等。但政策效果分化：南京等核心城市需求有所回暖（2024年新房成交量同比+12%），而镇江等三四线城市库存去化周期仍超18个月，价格承压。凤凰股份项目集中在南京（占比约60%），理论上可受益于核心城市复苏，但实际销售表现弱于预期。

2. 行业竞争加剧

头部房企（如保利、万科）通过降价促销抢占市场份额，2024年TOP10房企市占率提升至45%。凤凰股份作为区域性房企，在品牌溢价、融资成本等方面处于劣势，被迫以价换量进一步压缩利润空间。

四、风险与挑战

1. 盈利可持续性存疑

2025年计划交付项目较少（仅南京紫金和旭府剩余楼栋），若销售不及预期，营收可能同比下滑。此外，存货减值风险（尤其是镇江项目）可能进一步侵蚀利润。

2. 转型压力凸显

公司提出“文化地产”战略，但2024年无新增文化地产项目，苏州凤凰国际书城（公寓部分）销售数据未披露，转型成效未达预期。控股股东凤凰集团曾计划注入江苏银行股权，但因监管政策受阻，后续资产注入预期降温。

3. 现金流管理难度加大

2024年经营性现金流虽回正，但近三年均值仍为负，且货币资金较2023年减少37.52%，未来需平衡债务偿还、项目开发与转型投入的资金需求。

五、未来展望与建议

1. 短期策略

- 加快去化与回款：重点推动南京紫金和旭府剩余房源销售，通过促销活动（如首付分期、团购优惠）加速资金回笼。

- 优化债务结构：利用当前低利率环境，置换高成本债务，降低财务费用。

2. 长期战略

- 深耕核心城市：聚焦南京、苏州等长三角高能级城市，通过合作开发、收并购等方式补充土储，避免过度依赖单一项目。

- 探索差异化路径：依托控股股东文化资源，尝试文旅地产、城市更新等领域，提升产品附加值。例如，在南京老城区改造项目中融入文化元素，打造特色IP。

3. 投资者关注点

- 2025年中报业绩：重点关注南京项目交付进度及镇江项目去化情况，若净利润继续亏损，可能触发退市风险警示。

- 政策边际变化：关注南京、镇江等地购房补贴、公积金政策调整，这些将直接影响销售端表现。

- 资产注入动态：控股股东凤凰集团仍有资产整合预期，需跟踪其是否通过其他方式（如注入出版传媒资产）提升上市公司质量。

结论

凤凰股份2024年业绩反映了房地产行业深度调整期的典型特征：营收增长依赖项目交付，利润受市场下行和成本压力挤压。尽管现金流有所改善，但存货高企、区域市场分化及转型滞后构成长期风险。若公司能在2025年加快去化、优化债务结构并推进战略转型，有望逐步修复盈利能力；反之，可能陷入“增收不增利”的恶性循环。投资者需密切关注项目销售进度及政策风向变化，谨慎评估其投资价值。