万科已经短暂脱离危险，房地产该怎么投？

万科展期如期通过，这个在业内没有分歧，万科短期是安全的。

回看之前，我们就知道，地产企业爆雷的点炮手都是外债，目前万科27年之前已经没有境外债。相对来说万科还有一年的安全期。如果26年中左右时间房价企稳，万科还是有大概率走出阴霾的。

但是目前的地产股，博的是一个触底反弹，长期看弹性好的一定是经营性的房企。

目前上市的经营性房企各自的生态位也基本确定了，高端的 华润万象生活，中端的龙湖天街，下沉市场的 吾悦广场。

华润央企性质牢牢占据高端地位，两个点多的融资利息，也让华润有了更大的利润空间，目前在房地产下行中，也是活的最好的房企了。

龙湖集团的龙湖天街系列，龙湖天街的运营体系之前是靠TOD把握人流的出入口，长期来说不缺人流量的，最近几年也引入华润系的高管，开设的天街系列规模和级别也越来越高。龙湖也在寻求更大的突破。另外龙湖上市体系中还包括着龙湖物业系统，这个也是现金流的来源。目前龙湖最主要的问题也是受累于开发业务，导致头上的阴霾一直存在，

新城的吾悦广场，新城也是早起果断放弃开发业务，目前来说债务规模不大。吾悦广场目前主要是在三四线的地级市,三四线区域地价和客单价都较低，租金却并不会比核心城市的商场低太多。目前三四线城市的商业综合体还是非常稀缺的，并且三四线城市大部分市区面积并不大，并且也没有地铁之类的核心人流出入口，所以目前吾悦在地级市发展也是非常不错的。

综合看来 地产的上半场是拼速度，拼融资。地产的下半场是拼商业、拼运营的。随着消费复苏、通胀来袭，商业地产的未来也是房地产企业的未来。

#房地产# $龙湖集团(00960)$ $华润万象生活(01209)$ $新城控股(SH601155)$

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