年报：保利物业2025

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其实我挺不想看物业的。

以上恒生物业指数，从2019年1月1日指数发布3000点起，至2020年8月到达高点，大约涨幅350%。

此后，在高点维持1年，到2021年8月开始，随着地产三条红线的收紧，伴随房地产开发市场的退潮，物业股出现全行业大幅调低估值。

调估值一直持续到2022年底，物管企业的估值普遍从25-35PE，调低至10PE左右。

调估值的过程中，市场有很大一部分投资者还是能够接受的，因为高估必死，这是投资最朴素的道理。但是，绝大部分物业的投资者，并没有意识到，

看似圈地收钱的物业经营，其实面临着巨大的资金风险。

从2023年开始，开发商资金欲加紧张。作为物业公司的母公司，开始想方设法从子公司套现金。

以下为部分不完全列举：

恒大物业 ：2022 年 1 月，中国恒大新能源汽车投资控股集团有限公司质押了恒大物业总额为 134 亿元人民币的存单，用于为集团的若干项目融资提供质押保证，这 134 亿资金通过为融资提供质押的方式流向了中国恒大。

佳源科技服务 ：据时代周报报道，2022 年佳源科技服务向关联方佳兆业集团提供借款。

金科服务 ：2022 年 7 月 31 日，金科服务公告称向第二大股东金科控股借款 15 亿元用于度过资金危机，年利率 8.6%，但截至 2023 年 3 月 30 日，金科股份未能在宽限期内偿还贷款，金科服务对此计提了 1.2 亿元的贷款减值拨备。

碧桂园服务 ：2024 年 5 月初，碧桂园服务宣布向大股东提供 10 亿元抵押借款，专项用于碧桂园保交楼。

融创服务 ：2022 年年报显示，融创服务对关联方应收账款进行了大额减值拨备，其 2022 年末对关联方的应收账款为 27.3 亿元，较上年末的 19.6 亿元有所增加，且对部分关联方应收账款计提了 17.17 亿元的减值准备。

雅生活服务 ：2022 年年报显示，其对关联方应收账款计提了 7.76 亿元的减值准备。

合景悠活 ：2022 年年报显示，合景悠活对关联方应收账款计提了 6 亿元左右的减值准备。

康桥悦服务 ：有两笔关联方担保曝光，事涉 3.53 亿元。

新城悦服务 ：截至 2022 年末，其已付按金的未偿还结余约为 6.658 亿元，其中约 5.6 亿元涉及到车位代销。

鑫苑服务 ：因 4 亿元存款被强制执行而将大股东鑫苑置业告上法庭。

等等。

这一时段，也就是上图中物业指数在2022年底反弹至3800点后，随着年报的发布，又一路下跌至2024年1400点的原因。

从2024年中开始，开发商该暴雷的也暴雷了，该倒闭的也倒闭了，物业公司也开始陆续走出了分化行情。

母公司没有财务风险的，经营有非常优质的物业公司，比如华润万象生活，保利物业，中海物业，万物云（万科物业）等陆续的开启了价值重估。

但是像雅生活，彩生活，绿城服务，融创，碧桂园，恒大，金科等等，依然在深渊中不断探底。

以上是主干逻辑。

还有一些枝干逻辑，例如扩张策略，经营差异化，成本能力等等，也会对物业公司的长期价值造成不动的影响。

所以说，物业看起来是个简单的生意，但是物业公司的经营并不简单。

最近行情不断演绎之下，很多股票飘出了外太空的高度，所以才有时间腾出来，专门看一下物业的投资机会。

我们以保利物业为标的，来评估以下问题：

第一：目前200亿港币市值的保利物业，值不值得买？

第二：保利物业的经营有哪些优缺点，长期价值如何评估？

第三：物业行业有没有投资机会？

（以下大约4000字，围绕上述问题展开分析论证，并明确给出买卖参考。）