20251130周记，商业地产REITs试点，新城发行民企首单ABS
阅读提示：本文仅作为我个人投资及研究之用途，文中出现的个股或者基金，不作为任何投资建议或暗示，据此买卖，风险自负。
上周大跌后，本周各个大盘指数都出现了一定程度的反弹，由于之前红利指数比较抗跌，所以本周红利指数基本平盘，中证红利指数今年迄今为止涨幅为负。
今年市场风格明显是科技成长股，所以说没有哪个策略能够时时有效，基本都是各领风骚三五年。
行业指数方面，本周地产、银行、煤炭等红利属性的板块和白酒、消费等逆周期板块表现欠佳，恒生科技和中概互联出现大跌后的反弹。
商业地产REITs试点，新城发行民企首单ABS
地产方面，11月26日（本周三），万科因申请20亿元债券“22万科MTN004”展期，引发股债价格大幅下跌，股价创近十年新低，多只债券触发临时停牌，也直接导致房地产板块股价下跌。这块比较敏感，就不展开谈了，关注后续官方通告吧。
一般而言，行业龙头都是最后出现危机的，在完成债务重组后重新上路，往往也是市场触底的特征之一。这是否意味着在政策底出现之后，地产行业的市场底部也将为期不远？看看这次是否不一样。
有些读者说浪费时间在地产上干嘛？首先我喜欢逆向投资，喜欢在行业和公司陷入困境时多看几眼，这时候负面逻辑演绎得非常充分，市场短期错误定价的可能性更高一些。
再者，房地产在绝大部分国家而言都是支柱性产业之一，其产业链条覆盖范围极为广泛。加之中国老百姓绝大部分资产都在房子里，如果房价不稳住，那么相关的家电、汽车、消费等很多行业也难有起色，值得跟踪关注。
当然本周地产行业也有个好消息，11 月 28 日（本周五），证监会发布关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告 (征求意见稿)，预计 2026 年 1 月初正式发布。
房地产投资信托基金也就是我们常听到的REITs 中文全称，可以把它简单地理解成：一个专门投资和管理房地产的“大基金”。
这个基金把众多投资者的钱汇集起来，去购买并经营能产生稳定收入的房地产项目（比如购物中心、写字楼、公寓、物流仓库等），然后将绝大部分（通常超过90%）的租金等收益以分红的形式定期返还给投资者。
打个形象的比喻：比如你想投资一栋昂贵的写字楼当“包租公”收租金，但一个人买不起。REITs 就像是一个“众筹”平台，汇集了你和成千上万人的资金，共同买下这栋楼。
然后，有专业的团队去负责招商、管理、收租。你作为出资人，按比例定期收到租金分红。
REITs 最大的意义在于解决了商业地产固有的几个老大难问题：重资产（前期投资大）、成本回收周期超长（十年以上），变现难（无退出通道）。
REITs也就是资产证券化，实现 "投融建管退"闭环中最缺少的“退出”一环，商业地产公司在将商业地产运营成熟后，可以通过资产证券转让退出，实现"开发运营 + 资产证券化 " 轻资产模式的转型。
此前，公募 REITs 市场主要还是以高速、园区等"基础设施"为主，今年也获批了几家购物中心REITs，但都是央企，也没有明确的规范要求，这次是单独针对商业地产出台了专用的支持政策。
说巧不巧，同一天，11 月 28 日（本周五）盘后，新城控股发布公告，宣布国金资管-吾悦广场持有型不动产资产ABS正式成立。这是全国消费类+A股民企「双首单」持有型ABS。
ABS（Asset-Backed Securities，资产支持证券）也是 REITs的一种，也被称为私募 REITs，区别就是投资者都是机构投资者，普通个人投资者无法参与，但审批条件也相对宽松。
新城此次的 ABS 的底层资产是上海青浦吾悦广场，简单说，就是把 “上海青浦吾悦广场”的租金、物业费等收入权益和银行贷款等负债打包成个金融产品，确定个发行价（估值），然后将部分股权交给专业机构（国金证券）发行卖给投资者。
本次 ABS 发行规模为 6.16 亿元，同时 ABS投资者向银行再贷款 4.1亿 配套资金，也就是上海青浦吾悦整体估值 10.2 亿，新城控股一次性得到 10.2亿元*出让的股权百分比（未披露），据说是 60%，也就是说新城一次性能拿到 6 亿元的现金，代价是出让了未来 25 年的租金收入权益的一部分（期满后可赎回）。
这对新城而言有几方面的好处：
1、 回笼资金改善现金流，可用于债务偿还或日常运营。
2、 融资渠道拓宽，开辟低成本（无需付息）、可持续的资产融资新路径。
3、 打通了商业地产 “投融建管退” 的闭环中最难啃的“退” 这一环，通过类 REITs (ABS) 把持有型商场的未来现金流变现。
4、 提升了持有170 多家吾悦广场的变现能力，从而提升吾悦广场的估值水平。
六部委发布促进消费新方案
本周三11月26日，工信部、发改委等六部门联合印发《关于增强消费品供需适配性进一步促进消费的实施方案》。
该《方案》是党的二十届四中全会召开后首个印发的关于促消费政策文件，以消费升级引领产业升级，以优质供给更好满足多元需求，实现供需更高水平动态平衡。
《方案》提出，到2027年，消费品供给结构明显优化，形成3个万亿级消费领域和10个千亿级消费热点，打造一批富有文化内涵、享誉全球的高品质消费品；
到2030年，供给与消费良性互动、相互促进的高质量发展格局基本形成，消费对经济增长的贡献率稳步提升。
与以往的传统消费不同，此次方案更加强调供给要与新消费趋势适配，其中智能绿色消费品（如智能家居、新能源汽车、绿色家电）、国潮品牌和文化消费，现代纺织、健康养老消费品、数字消费与体验式消费等新型消费被重点提及。
对新消费赛道感兴趣的朋友可以关注港股消费ETF易方达（513070），他是从港股通范围内选取50 只流动性好、市值大的消费主题相关股票，特别覆盖 A 股稀缺的新消费赛道。
这个 ETF 的前十大持仓阿里巴巴、腾讯、泡泡玛特、安踏、百胜、农夫山泉、万洲国际、海尔智家、小米、申洲国际都是细分消费赛道的龙头，质地都不错，比较符合我的审美，也符合新政策的鼓励方向，ETF综合费率0.2%也是同类最低，加之近期多个成分股股价也出现回调， 喜欢买 ETF 的朋友可以多加关注。
今天就讲这么多了。
最后再次提示一下风险：本文仅作为我个人投资及研究之用途，文中出现的个股或者基金，不作为任何投资建议或暗示，据此买卖，风险自负。