最早喊“活下去”的万科快要活不下去了，昨天刷到一个帖子说那个曾经喊30万科80平安不买就是眼盲心瞎的腾腾爸也终于眼不盲心不瞎嘴不硬了。
万科为什么明明知道风险很大仍然不能停下脚步（停止拿地，缩小规模，降低债务），一步一步走到恒大恒二的队伍中去呢？一个可能的原因是这是一家没有实控人的公司，管理层和股东的利益不一致，在红烧肉掌舵的时候，还能靠情怀支撑，红烧肉退出之后没有情怀装都不装了（事实上，即使红烧肉在掌舵，万科也难以维持下去，大环境冰川时期，能御寒的是脂肪和柴火，情怀在困境中很容易碎一地），另一原因是万科就是一家地产公司，地产公司不拿地又能怎么样？即使知道难以维系，也得主动或被动拿地，即使到活下去得现在，万科也还在拿地不是。
闲扯万科，是为了反思雅戈尔的地产。相对于万科，雅戈尔算是只小兔子，规模小得多，胆子小主要用自有资金做地产（雅戈尔地产板块没有财务借贷和利息，甚至有利息收入），狡兔三窟，在地产寒冬得时候还能靠投资和服装苟活。过去两年我一直跟踪雅戈尔地产主要项目销售情况，每两周更新一次，前段时间得出结论雅戈尔地产风险很小，地产在2026年之后营收和利润（或者亏损）可以忽略不计（2025年地产板块的营收仍然很可观，大约50到60亿左右，正常情况下利润大约5亿，但雅戈尔有可能为存货做充分计提，利润1到5亿都有可能）。
雅戈尔算是全头全尾从地产全身而退了。回想之前自己对雅戈尔地产板块的分析，回头看还是有些过于乐观。最典型的是在2022年，雅戈尔接盘宝龙在温州未来城50%的权益的时候，曾经认为别的地产商的退出也许会有捡死鱼的机会，认为从宝龙接盘温州未来城50%是捡了便宜，甚至认为有机会可以将珠海的金湾宝龙城的50%权益也捡了。如果雅戈尔真的将金湾宝龙城接盘了，也许现在的雅戈尔就得脱层皮了。当然这是从后视镜做的分析，回到2022年的时候，温州未来城和珠海金湾宝龙都是有大肉吃的好项目，温州未来城开盘2021年10月30日，2022年4月雅戈尔接手宝龙股权,项目名称麓台里，项目拿地成本为48.62亿，经济发达地区双学区房，楼面价格约1.8万元/㎡，销售均价3.45万, 理论上是有肉吃的好项目，但从结算的结果看毛利率不到15%，远低于雅戈尔之前正常的利润水平；珠海项目也一样，如果简单从拿地成本及销售均价看是能赚大钱的好项目，可如今雅戈尔每年从珠海项目录得权益亏损1亿元以上，如果当初捡死鱼将整个珠海项目盘下，可能就进退两难了。所以，得庆幸李老的稳健和清醒，让雅戈尔可以从地产从容而退。
归根到底，投资是投人，投资雅戈尔就是李老，如果哪天李老不再掌舵，需要认真思考公主是否能传承李老回报股东的传统，是否能如李老一样稳健精明。