地产风险传导真相：银行坏账不止表内，招行这类头部行为何能扛住？

市场一直有个共识：房企直接银行贷款占比已大幅下降，更多资金来自信托、理财等表外渠道。但这绝不意味着银行能置身事外——房企爆雷、信托逾期的风险，会通过一条隐秘链条最终传导至银行。不过关键结论先摆这：风险确实存在，但并非系统性崩塌，招行这类头部银行凭借低敞口、高拨备和优结构，抗冲击能力远超中小行。
一、表外链条如何让银行“被动背锅”？
房企融资的“绕路玩法”本质是风险转移而非消失，资金最终仍多源自银行体系，传导路径主要有三条：
1. 理财-信托-房企：银行理财资金（尤其是过去的非保本理财）大量投向地产信托，信托再通过“明股实债”等方式给房企输血。一旦房企违约，信托产品逾期，银行虽名义上不承担刚兑责任，但要么自营资金直接持仓非标需计提损失，要么代销产品暴雷引发声誉风险，甚至可能被动“维稳兑付”。
2. 个人杠杆转借：部分个人或小微企业从银行套取经营贷、消费贷，转而投入高收益的地产私募或信托产品，形成“二次加杠杆”。这类资金一旦遭遇地产项目爆雷，最终会变成银行的零售坏账。
3. 产业链扩散：房企违约导致上下游供应商（建材、装修等）回款困难，进而引发制造业、批发零售业的不良贷款上升，形成“多米诺骨牌效应”。
更值得警惕的是，当前民营房企几乎全面爆雷，国企房企也面临流动性压力，而这些表外融资的风险暴露具有滞后性。2025年数据显示，银行涉房非标规模仍有2.7万亿元，其中2025-2026年到期占比高达62%，这意味着未来两年仍是风险释放的关键期。
二、不同银行的“抗爆能力”天差地别
同样面对地产风险传导，中小行和头部行的处境堪称“冰火两重天”：
- 中小行：深陷泥潭难自拔：以郑州银行为例，其2018-2021年房地产业贷款规模暴增，峰值时对公地产贷款占比超11%，且集中投向本地房企康桥、鑫苑等。如今这些房企沦为“失信被执行人”，该行6.6亿、11亿等多笔贷款胜诉后仍无法回收，2024年房地产业不良率飙升至6.86%。为掩盖不良率，郑州银行2022-2023年核销不良超94亿元，还以100亿价格转让150亿不良资产，导致净利润不及2017年峰值的一半，连续4年不分红。
- 类似的还有贵阳银行，2025年上半年房地产业跃居第一大贷款行业，贷款占比15.36%，与建筑业合计占比近29%，其房地产业不良率从0.5%飙升至1.75%，带动整体不良“双升”，营收净利润同步下滑。
- 头部行：风险可控有缓冲：以招行为代表的头部股份行，早已提前收缩地产敞口。截至2025年9月末，招行对公地产贷款占总贷款仅4.15%，较2020年高点大幅压降，且85%以上投向一二线城区，前十大房企贷款国企占比超7成。即便考虑表外理财涉房部分，招行表内外涉房规模约4000亿元，其中表外多为代销，实际风险敞口仅3%-5%。
更关键的是风险抵补能力：招行拨备覆盖率高达405.93%，是行业平均水平（207.15%）的近2倍，拨贷比3.83%。对比郑州银行靠大规模核销和资产转让勉强维持不良率，招行仅地产不良对整体不良的拖累约0.17个百分点，完全在可控范围。
三、核心结论：不用慌系统性风险，但要选对银行
1. 地产风险传导是事实，但银行不是“最终接盘侠”：法律隔离（代销≠刚兑）、监管压降（涉房非标较2020年降60%）、抵押物处置（表内开发贷回收60%-80%）三重机制，阻断了风险全额传导。
2. 银行板块分化加剧：中小行因敞口大、结构差、拨备薄，仍面临不良暴露和盈利下滑压力；而招行这类头部行，凭借“低地产敞口+高拨备+信贷结构优化”（科技、绿色贷款增速超12%），能有效对冲链条风险。
3. 长期看，地产风险对头部银行是“估值压制”而非“基本面摧毁”：随着行业风险逐步释放，头部行的资产质量优势将进一步凸显，而过度依赖地产的中小行，可能面临持续的业绩承压和估值折价。
总结来说，地产表外风险传导确实需要警惕，但不必过度恐慌。投资银行股的核心逻辑，早已从“赌行业复苏”转向“选个体韧性”——那些提前出清地产风险、拨备充足、业务结构多元的头部行，才是穿越周期的关键。
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