当成固收的金融街物业？

公司概况与股东结构

主营业务与背景： 金融街物业股份有限公司（简称“金融街物业”）成立于1994年，是一家综合物业管理服务提供商。公司起步于北京金融街区域，拥有超过25年的行业经验，专注于 商务物业和高端物业管理 ，提供涵盖客户服务、安保、清洁园艺、工程维修及餐饮服务等多元业务。2019年，公司从北京金融街投资集团（北京市西城区国资委旗下）分拆，并于2020年7月6日在香港联交所主板上市。上市后，公司业务版图逐步扩张至全国19个省市自治区及香港特别行政区，项目覆盖写字楼、商业综合体、产业园、医院、学校等多种业态。在管建筑面积快速增长：截至2024年底，在管总面积约 4702万平方米 ，比2023年底增加15.9%，其中 94.6% 的新增面积来自集团以外的独立第三方项目。这表明公司正积极通过市场拓展和收并购扩大规模、降低对母公司的依赖度。

股东结构与控制权： 金融街物业具备显著的国企背景和股东多元化特征。控股股东为北京金融街投资（集团）有限公司旗下的北京华融综合投资有限公司，当前持股比例约 34.35%；该集团实际控制人为北京市西城区国资委，确保了公司的国有背景和资源支持。第二大股东北京天泰置业有限公司持股约 21.32%，其背后股东背景与中国人寿等央企资本相关。此外，公司于2015年引入员工持股平台——北京融信合泰企业管理股份有限公司，目前持有约 16.6% 股份。融信合泰由124位管理层和员工股东组成，是为了激励员工长期发展而设立的持股载体。公司董事长孙杰本人亦通过该平台持有约3.04%股份。其余约28%的股份为公众流通股，由机构投资者和公众股东持有。例如，截至近期，UBS（瑞银）旗下机构一度是主要公众股东之一，并在市场上进行过增减持操作。总体而言，公司的控制权稳定：国资股东和战略股东合计持股超过70%，同时员工持股提高了管理层与股东利益的一致性。这种股权结构赋予公司 稳健经营 的基因，也意味着管理层决策兼顾国企使命和市场化效率。

财务分析

收入与利润趋势： 金融街物业近年来营业收入保持增长，但净利润波动较大。2019年至2024年，公司收入从约 9.97亿元 增至 17.52亿元 人民币，年复合增速约为12%。收入增长主要来自在管面积扩大和增值服务拓展：例如2023年收入同比增长9.1%至15.15亿元，2024年则进一步增长15.7%达17.52亿元。

可以看出，公司收入规模稳步扩大，但净利润在2021年达到高峰后有所回落。2021年归母净利约1.38亿元，是近年来最高值，净利率达10.4%；此后受行业环境影响，2022年净利下降到1.21亿元（–12.6%），2023年略回升至1.28亿元（+5.8%）。2024年由于成本上升和一次性因素影响，净利降至1.16亿元，同比下滑9.4%。公司管理层在业绩公告中提到，2024年利润下滑主要受 减值准备 和 利息收入减少 等因素拖累。具体而言，2024年公司计提了约 1162.5万元 的预期信用损失准备（略高于2023年的1006万元）以应对应收物业费回收压力；同时，由于资金用途调整，利息收入从2023年的约2189万元降至2024年的1581万元，也削减了净利。另外，公司旗下 餐饮服务 业务近年来持续亏损，对整体利润率造成拖累（据报道累亏已达数千万元）。综合来看，金融街物业的 净利率 已从2019年的约10%逐步下滑至2024年的6.6%，毛利率 也从20%以上降至2024年的约14%，显示出行业人工成本上升、物业费单价承压等因素对盈利能力的影响。

盈利质量与效率： 尽管利润增速放缓，但公司盈利质量尚属稳健，现金流充裕。金融街物业的 经营活动现金流 一直为正且高于净利润水平，体现出物管行业“轻资产、现金前收”的特性。例如，2022年公司经营活动产生的现金流量净额约2.17亿元，而同期净利润为1.21亿元，现金流覆盖率接近180%。2023年经营现金流入约1.39亿元，略高于净利润1.28亿元。充沛的现金流使公司具备良好的自由现金流(FCF)，在满足分红的同时还能支持业务扩张和并购。资产负债表 方面，公司几乎没有有息负债，现金余额 非常充裕：截至2023年底，账上现金及现金等价物约 13.16亿元 ，占总资产的62%。即使扣除客户预收款等营运资金，公司仍处于 净现金 状态。大量现金一部分源于IPO募资尚未动用部分，以及持续盈利积累。

这意味着金融街物业 财务风险极低 ，短期债务压力几乎没有，具备抗风险能力和进一步投资扩张的资金实力。公司 资产负债率 2020年以来保持在38%~41%之间，主要负债多为合约负债(预收物业费)和应付账款等经营性负债。整体来看，公司 ROE 近三年维持在约9%~10%的水平，较上市前有所下降（上市前ROE曾超25%），这反映出上市后净资产大幅增加以及利润率下滑的影响。不过，10%左右的ROE在目前物业管理行业中仍属中等偏上水平，而且建立在低杠杆基础上，体现了盈利的稳健性。

财务稳健性与分红政策： 国资背景的公司一贯财务稳健、注重股东回报。金融街物业自上市以来保持了 较高的分红比例 。近年来每年派息约占归母净利的50%左右。2024年度公司拟每股派息人民币0.157元（含税），派息率约50.52%。以2025年3月27日收盘价计算，对应股息率约7.8%。这一 高股息率 在港股物业板块中极具吸引力。公司管理层亦表示未来将综合考虑业务发展和股东回报， 继续保持50%左右的稳健派息政策。截至2025年初，公司上市以来累计派息金额已超过3亿元人民币。充裕的现金流和稳健的盈利使公司有能力维持高比例现金分红，这对偏好收益的投资者是一大亮点。

综上，在财务方面金融街物业呈现出 “增长放缓但稳健有余” 的特征：收入稳步增长但利润率趋降，盈利质量良好且现金充裕，财务杠杆极低，具备可持续的高分红能力。未来能否提升利润增速，将取决于公司开源节流（拓展高毛利业务、改善餐饮业务亏损等）以及行业环境的好转。

估值分析

估值概览： 截至目前（2026年初），金融街物业的股价在 HK$2左右 ，对应市值约7.5亿港元（折合人民币约6.9亿元）。按最近业绩（2024年净利人民币1.16亿元）计算，当前 市盈率（P/E）仅约6倍左右。相对于公司稳健的业绩和国企背景，这一估值水平显著偏低。市净率（P/B） 方面，公司每股净资产约人民币3.48元（截至2024年底，净资产约13.03亿元，折合每股约HK$3.78），以HK$2股价计 市净率约0.5倍 。也就是说，股票市价仅相当于账面净资产的一半，属于 “破净” 状态，这在盈利公司中并不多见。低于1倍的PB意味着市场对公司资产和未来收益预期较为悲观，但也反映出一定的安全边际。

股息收益率： 由于金融街物业实行高派息策略，当前股息率相当可观。在2024年度0.157元人民币每股分红下，折合约 8%+的年度股息率（以当前股价计）。这一水平显著高于物业管理行业平均股息率（大多在3%-5%之间），甚至接近一些公用事业股的收益率。公司近三年股息率均维持在6-8%区间。如果未来估值修复，股息率将相应回归合理水平。

行业对比： 相比行业可比公司，金融街物业目前估值处于 偏低区间 。近年来物管行业整体估值大幅回落。根据中指研究院数据，2024年底港股上市物企平均市盈率约9.9倍，相比2021年中动辄20-30倍的板块估值已大幅下降。即便如此，金融街物业6倍左右的P/E仍低于行业平均水平，也低于多数可比公司。例如：

行业龙头碧桂园服务（HK.6098）当前市盈率约7-8倍，市净率约0.8倍，股息率约3%左右（其股息支付率较低）。

中型国企背景物企如保利物业(HK.6049)和华润万象生活(HK.1209)的市盈率多在8-12倍，市净率接近1倍或略高，股息率在3-5%区间。

部分规模较小的物管股由于盈利下滑甚至亏损，市盈率失去意义，但这些公司多被市场抛弃。金融街物业盈利稳定，没有踩雷风险，理应享有一定估值溢价。

总体而言，在市盈率、市净率 两大估值指标上，金融街物业均比主要同行折让显著，估值洼地 特征明显。同时，其 股息率远高于行业平均 ，具备类“价值股”的特征。导致估值较低的原因可能包括：公司规模偏小、市值不大，在资本市场关注度较低；业务增速平稳缺乏高成长亮点；以及整个物业板块近年遭遇估值下修的大环境。但从投资角度看，这也意味着一旦市场情绪或基本面出现改善，金融街物业的估值 存在向上修复空间。以目前6倍左右PE计，即便恢复到行业平均约9-10倍水平，股价都有可观上涨潜力。此外，目前股价对应的企业价值EV 仅约人民币3.5亿元左右（市值减去净现金约6.9-13.1= -6.2亿港元，即扣除现金后EV非常低），可视为市场几乎没给经营业务估值。这一点在物管板块中非常少见，显示市场或低估了公司的内在价值和现金储备。

需要指出的是，低估值同时也反映出市场对公司成长性的疑虑。因此，估值能否修复取决于公司未来业绩增长、行业景气度以及投资者情绪等因素。如果公司保持稳定分红的同时，实现利润稳步增长，当前 “高股息+低估值” 的组合将具有很强的吸引力。

市场预期与潜在偏差

市场一致预期： 当前市场对物业管理板块的预期相对谨慎。经过前几年的泡沫消化，投资者普遍预期物管公司将进入 低速增长和盈利承压 的阶段，对业绩惊喜的期待不高。根据机构预测，金融街物业未来1-2年的收入增速可能回落至 个位数 ，净利润保持小幅正增长或基本持平，净利率继续在6-8%之间波动。这种预测反映了行业成本上升、物业费难涨等因素持续存在。然而，需要注意市场对金融街物业覆盖的分析师较少，一致预期并不充分，情绪面的影响较大。当前6倍左右的超低PE和0.5倍PB，隐含了投资者对公司 增长前景偏保守 的判断，甚至暗示对其盈利稳定性有所担忧（如担心母公司地产业务拖累、物业费收缴风险等）。此外，由于公司市值较小，在港股通等机构资金中存在感不强，交易相对清淡，市场定价可能未完全反映基本面。

市场低估或忽视的方面： 尽管预期保守，但有几点潜在价值可能被市场低估：

净现金及财务安全垫： 金融街物业目前账上净现金高达约13亿元人民币，几乎是公司当前市值的 2倍。扣除这笔巨额现金后，公司实际经营业务的估值更加低廉（企业价值EV/EBITDA极低）。如此雄厚的资金储备为公司提供了安全垫和灵活性，市场却未充分给予估值溢价。这些现金既可用于 抗风险 （应对经济波动、房企欠费等），也可投入 收并购或新业务 拓展，从而带来额外增长点。目前股价基本未体现公司手握巨额现金这一优势。

稳定的国企资源和项目保障： 作为西城区国资委控股企业，金融街物业在北京金融街核心商圈拥有品牌和资源优势，管理着该区域多栋标志性写字楼和政府机构物业。这部分项目客户优质、付款信用好，提供了稳定的现金流。即使地产行业低迷，金融街区域的金融机构办公物业需求相对刚性，公司基本盘受地产周期影响较小。另外，国资股东背景使公司在承接政府及国企物业项目上有 天然优势 ，这一点或许未被市场充分认识。未来随着国企物业整合，公司可能有机会接收 股东体系内 更多资产（例如母公司金融街集团开发的物业后续交由公司管理等）。这种内部增量潜力，是纯市场化物企所没有的。

业务结构优化的空间： 公司目前毛利率下滑较多，其中一个因素是 餐饮业务亏损 以及部分新拓展项目尚处培育期。若管理层主动调整业务结构，例如缩减或外包亏损的餐饮业务，将餐饮板块（营收占比不到20%）止损，整体利润率有望提升几个百分点。此外，公司大力拓展第三方项目，2024年新增面积94%来自外部。第三方项目通常市场化定价更高，有利于毛利改善。随着这些新项目成熟、规模经济 显现，管理费率和人力成本摊薄，盈利能力有回升潜力。市场当前或低估了公司 内部提效 带来的盈利弹性。

非经常性损益影响： 公司近年来业绩中的非经常性项目影响有限，但2024年因计提减值和利息波动导致净利下降，这属于一定程度的 一次性因素。如果2025年起应收账款情况改善、减值损失减少（或冲回），这将直接提升净利润质量。此外，利息收入下降主要因资金使用安排改变，随着宏观利率上行，公司未来或将取得更高利息收益（例如将部分闲置资金配置银行理财或国债等），这将成为利润的小幅增量。市场目前可能未考虑这些细节因素的正常化对利润的正面影响。

总的来说，市场对金融街物业的 悲观预期 或许有些过度，将其和一些深陷困境的民营物企同样看待。然而金融街物业的 基本面稳健、财务健康 ，存在多处被忽视的亮点。一旦行业环境改善或公司采取主动举措修复利润，公司业绩可能好于当前预期，从而带来股价的重估。