$碧桂园服务(06098)$

说一说现在物业管理的现状：

1、近些年新房的物业管理费涨的很快，像深圳这边已经难以找到4元以下管理费的新楼盘，但相比房价不值得一提。可是，存量楼盘要涨管理费非常困难的。

2、容积率越高的楼盘，物业管理的性价比越高，清洁、保安能够覆盖更多面积。

3、物业管理粘性很高，即使管理很差的物业公司，要更换也很难，主要是业主、业委会、居委会之间互相扯皮，业主很难形成合力。

4、过去几年新楼盘交付很多，但入住率并不太高，尤其是三四线城市，业主交了物业管理费，并没有享受到太多物业管理服务，物业管理公司的成本其实是节省了的。

当新楼盘交付量降下来后，物业管理也会进入缓慢的增长期（好处是一直都是增长的），可能就会出现一些隐忧：

1、人工成本逐年上升，物业管理费却很难提高；

2、楼盘逐渐老化，维护成本上升，物业管理质量下降，业主满意度下降，欠费率随之升高；

3、保持增长只能依赖收购，收购来的物业品质较差，难以保证盈利质量。

靠收购来维持增长这一点，是要非常警惕的。上一个靠收购维持增长的是教育公司，很难去评判它是否有自然的增长，还是完全靠收购扩大规模。

不仅仅是物业管理、教育公司，其他行业的并购也一言难尽，并购从来就不是好的扩张方式。最典型的是联想和华为，联想靠不断收购进行扩张，收购IBM个人电脑业务、收购X86服务器业务……，只是徒增了规模，只做大没做强；而华为遇到危机则靠卖子公司补血，卖华为电气、卖H3C、卖荣耀、卖服务器业务，既做大也做强。