$绿城中国(03900)$ 瑞银最新调研研报：2025年和2026年收益压力持续存在
由于库存缺货，收益压力犹存
2026年1月12日，绿城中国加入了我们的瑞银2026年大中华区会议，分享其运营的最新更新。2025年，他们报告了自我投资项目合同销售1534亿元人民币，同比下降12%，其中1043亿元人民币归因于格林敦。在2025年的合同销售额中，长三角地区/浙江/杭州分别占销售额的70%/50%/35%。2025年，绿城预计将实现12%的GPM（与1H25相比：13%），新项目的指导GPM约为14-15%，正常化的长期利润水平为12%。然而，该公司指出，由于库存缺货和减值，2025年和2026年的收益将继续面临压力。
公司可能会考虑潜在的特别股息，以稍微补偿收益下降。
新推出的净利润率仍然为7-8%到2025年，绿城收购了50块土地，金额为1380亿元人民币可销售资源价值（85%在T1/T2城市）或可归因土地价值500亿元人民币。在2025年取得的新土地中，他們已經實現了400億元人民幣的合同銷售。尽管房地产价格下跌，但公司仍然看到2025年新产品在项目水平上净利润率为7-8%，而初始投资点的净利润率为10%以上。截至2025年底，绿城拥有约2600亿元人民币的可出售资源，其中1200亿元人民币是2021年/之前获得的复古库存。该公司预计，来自旧土储的拖累在2025-26年仍将持续存在，并在2027年可能会有所改善。
豪华项目需求的可持续性
投资者还对豪华项目需求的可持续性表示担忧，绿城分享说，他们确实在上海的豪华住宅市场2H25观察到了一些疲软，例如2H25在上海启动的Yilu项目与1H25启动的Chaomingdongfang相比，卖出和利润率缓慢。然而，他们也指出，奢侈品项目的需求仍然比大众市场项目更具弹性。2026年，在市场不确定性的背景下，公司将对奢侈品新推出的时间更加谨慎，并考虑新土地投资的足够利润缓冲。