$*ST金科(SZ000656)$ REITS发行？基于金科股份已完成司法重整、剥离优质资产至服务信托的现状，结合当前的监管政策环境，金科股份**发行REITs（不动产投资信托基金）不仅是极有可能的，更是其实现“轻资产运营”转型的关键路径**。
目前，金科已经完成了REITs发行的前期准备工作（Pre-REITs），正处于将存量资产证券化的关键窗口期。
以下是关于金科发行REITs的可能性预测及具体进展分析：
### 1. 核心进展：已完成“Pre-REITs”架构搭建
金科发行REITs的实质动作已经启动，主要体现在**破产服务信托**的设立上，这实际上是为未来REITs打下的地基。
- **资产剥离与确权：** 金科股份已将大量核心资产（如持有型物业、商业项目等）剥离至由**中信信托**设立的“破产服务信托”中。
- **专业机构介入：** 2025年11月，中信信托委任了金科的全资子公司（致甄高升公司）作为**资产管理服务机构**。这意味着金科虽然可能不再拥有这些资产的“所有权”（归信托所有），但保留了“运营权”。
- **逻辑一致：** 这种“资产证券化+第三方运营”的模式，与REITs的运作逻辑完全一致。这一步骤实际上已经完成了REITs发行前的资产重组（Pre-REITs）阶段。
### 2. 政策风口：双重Buff加持
当前的政策环境对金科发行REITs非常有利，这也是你提到的“证监会REITs新政”的具体影响：
- **商业REITs试点：** 政策层面正在明确商业地产REITs的申报路径，这对于持有大量商业物业（如爱琴海等优质商业资产）的金科来说是直接利好。
- **估值重构：** 市场对于传统不动产的估值处于低位，而REITs的上市会基于未来现金流对资产进行**重新估值**。参考过往案例（如张江高科、外高桥），REITs的发行往往能带动底层资产和上市主体的估值抬升。
### 3. 发行可能性预测：极高
综合来看，金科发行REITs具备极强的内在动力和外部条件：
- **内在动力（解压与转型）：**
- **快速回血：** 虽然重整已完成，但发行REITs能帮助金科进一步**快速回笼资金**，彻底化解流动性风险。
- **转型落地：** 重整后的“新金科”定位是“科技驱动的不动产综合运营商”。通过发行REITs，金科可以实现“资产变现退出，保留运营管理”的轻资产模式，完美契合其新战略。
- **外部条件（资产质量）：**
- 金科在服务信托中保留的资产都是经过筛选的“干净的好苗子”（优质存量资产），且有中信信托作为合作伙伴协同推进，这比很多还在挣扎中的民营房企具备更强的发行基础。
### 4. 潜在挑战与关注点
虽然前景乐观，但在实际操作中，你可能需要关注以下两点：
- **资产质量的持续性：** REITs发行要求底层资产有稳定且可持续的现金流（如租金收入）。金科需要证明其剥离出去的商业资产在当前市场环境下具备抗跌性和增长性。
- **从“服务信托”到“公募REITs”的转化：** 目前资产在“服务信托”里，未来要转化为公开上市的“REITs”，还需要满足交易所的审核标准，包括资产的独立性、现金流的归集等技术细节。
### 总结
金科股份发行REITs**不是“能不能”的问题，而是“何时落地”的问题**。
目前的进展是：**资产已装入信托（Pre-REITs完成），运营团队已就位，政策窗口已打开。** 接下来，随着市场环境的配合，金科极有可能将其旗下的优质商业或持有型物业打包，推向REITs市场。这将是“新金科”业绩增长和估值修复的下一个重要引爆点。