$经发物业(01354)$ 关联交易本质：向母公司/关联方“输血”

极低的投资回报率，远低于机会成本目标资产近年租金收入急剧下滑：2023年仅202.67万元，2024年暴跌至75.6万元（下降63%）。以总代价6300.75万元计算，当前毛收益率仅1.2%-3.2%（视年份而定），平均约2.2%。扣除物业运营成本、税费、维护后，净收益率可能低于1%。对比市场：西安经开区甲级写字楼正常租金收益率应在**4-6%**以上。即使在商业地产低迷期（2024-2025年西安办公空置率高、租金下行），核心区资产也很少低于3%。公司账上现金储备3.6亿元（2025H1），若存银行定期或理财，至少可获3-4%无风险回报；用于核心物业管理业务扩张（如并购新项目），历史显示在管面积增长可带来更高ROE。这意味着公司主动选择了一个回报远低于现金机会成本的资产，相当于“烧钱”锁定低效资本。