徐汇地王项目深度分析:中海&招蛇胜算几何

项目背景:

徐汇东安城市更新项目，是上海最大单地块旧改工程，2025年8月以439.5亿元总出让价登顶全国涉宅用地总价地王。开发标的为两宗地块，分为两个项目，由中海、招蛇联合中旅投资，以154.8亿元承债收购90%股权，徐汇城投保留10%权益，形成央国企主导的合作格局。两地块含纯宅与商住业态，计容总建筑面超53万平方米，定位高端，紧邻徐汇滨江核心区。这么大手笔的投资引起了我一探究竟的兴趣，于是对其成本和货值进行一个深度的分析测算，看看这两个项目到底能不能盈利。

项目成本核算:

首先占大头的就是土地成本。这是两个通过收购方式拿地的项目，投资方不仅要支付收购款，还要偿还被收购公司的负债。而中海公告中的权益拿地成本是被收购公司资产负债表中的协议拿地价格，并非中海&招蛇最终实际支付的土地成本，真实的成本=公司的收购价+被收购公司的负债。于是我调查了被收购公司上海新东安和上海新百安的资产负债情况