徐汇地王项目深度分析:中海&招蛇胜算几何
项目背景:
徐汇东安城市更新项目，是上海最大单地块旧改工程，2025年8月以439.5亿元总出让价登顶全国涉宅用地总价地王。开发标的为两宗地块，分为两个项目，由中海、招蛇联合中旅投资，以154.8亿元承债收购90%股权，徐汇城投保留10%权益，形成央国企主导的合作格局。两地块含纯宅与商住业态，计容总建筑面超53万平方米，定位高端，紧邻徐汇滨江核心区。这么大手笔的投资引起了我一探究竟的兴趣，于是对其成本和货值进行一个深度的分析测算，看看这两个项目到底能不能盈利。
项目成本核算:
首先占大头的就是土地成本。这是两个通过收购方式拿地的项目，投资方不仅要支付收购款，还要偿还被收购公司的负债。而中海公告中的权益拿地成本是被收购公司资产负债表中的协议拿地价格，并非中海&招蛇最终实际支付的土地成本，真实的成本=公司的收购价+被收购公司的负债。于是我调查了被收购公司上海新东安和上海新百安的资产负债情况。
(数据来源:上海证券报、新浪财经)
虽然总体收购价格(按照100%股权计算)是172亿元，但并非真实土地成本，真实土地成本是加上收购公司债务后的总额545.5亿。其中项目一125-31地块土地成本440.2亿，项目二127b-24土地成本105.3亿。
根据土地成本，就可以大致估算这两个项目的总投入成本(总成本包括建安费，公共配套设施费，其他财务费，税费等)。项目一为上海核心地段的商业办公住宅综合体，按照土地成本占总成本80%估算。而项目二是上海中心地段高层住宅项目，土地成本占总成本约70%，如下表。估算出来的项目总成本与项目招标书上的工程总投资额相互印证，出入不大。
项目货值估算
根据项目一的用地规划资料，计容面积分为住宅，办公，商业，科研设计。住宅分为大户型和小户型，大户型根据周边新房的价格估算，保守算17万每平。主要参考的是绿城黄浦one，这个项目认购率138%，网签率41%，卖的很好，也是17万/平米。小户型则按照13万每平米算。办公，商业，科研设计这三项根据每平米年租金2300，3000，1000算，再除以3%的租金收益率估算出大致货值。
项目二全是住宅用地，因此更简单，直接获取项目的计容面积，然后估算单价，就能估算出货值了。这里我还是按照17万每平米估算。
徐汇东安项目胜算几何
有了上面的成本和货值数据后，我们大概就能看出这个项目的盈利情况，如下表。
可以看出，按照该地段房价不涨的情况下，这就是一个刚好保本的投资。可见当下虽然地产开发竞争烈度有所下降，但在上海徐汇这种一线核心地段也并没有那种白捡的拿地机会。好在该地段为上海核心区域，属于老城区，楼龄都在十几二十年，周边几乎没有新房供给，新房将来应该是供不应求的，肯定不愁卖。然而项目想要获得一个良好的投资回报，其售价需要达到20万一平的高度。虽有地段稀缺加持，在房价大环境下行的背景下，中海&招蛇还需要在产品力上多下功夫，争取获得更多的产品和品牌溢价。据中介说明年二三月份该地块徐汇安澜项目就要开盘，届时该项目的销售情况可以作为中海和招蛇开发水平的试金石，我们拭目以待。