中海宏洋兰州城关区徐家湾项目利润测算
低估值探员
· 江苏
2025年中海宏洋耗资8.06亿拿下了兰州城关区徐家湾地块，占全年拿地金额102.25亿的7.88%，在全年拿地金额中占比不小。那就来测算下这个项目的利润率如何吧，看看中海宏洋这笔投资能不能赚钱。这块地的具体情况如下表。
资料来源:总价超8亿！中海摘得兰州下徐家湾约132亩地！公众号 兰州方程式
根据每块地的出让面积和容积率估算，这三块地总的可出售面积约为19万平方米。
接下来将公司的月度报告里的数据列示出来，如下。
资料来源：公司月度报告
然后就可以估算这块地的开发成本了。兰州这边的新房参考中海天空之镜是毛坯交付的，因此按照毛坯交付计算建安工程成本，计容面积建安工程成本按照3000每平，不计容建筑面积按照4000每平米。还有其他一些成本项目估算如下表。另外期间费用中的财务费用，按照开发成本X50%X借款利率3.5%X开发年份2年得出。
根据估算，这个项目整体的税前成本大概是21.9亿元。
为了计算利润，那么就要估算下货值了。这里我按照平均11500，13000，14500每平米三种单价去进行估算。理由是同区的中海天空之镜目前售价13000。
根据估算，这个项目明年如果能维持住目前的单价13000不跌，那么9%的净利率还是有的，如果跌到11500以下，那就要亏钱了，如果卖到14500利润相当可观，不过可能性很低。据我网上看一些当地客户评价，客户对中海天空之镜的四代住宅还是比较认可的，唯一的缺点就是太贵了。所以该项目今年能卖多少钱一平，我们拭目以待。