华润地产沄启滨江项目土地成本、货值和利润空间测算
低估值探员
· 江苏
华润置地2025年8月下重注投资了220亿左右拿地，这个项目直接决定投资利润的成败，有必要拿出来好好看看。这个项目已经开盘了，名称是沄启滨江。
第一步先看看土地成本，从澎湃网获得的资料如下。沄启滨江其实就是耀华片区，07-1地块和04-1地块，也就是下表的上半部分地块。
查到这两个地块的基本情况如下:
土地规划资料来源
估算土地成本如下=土地出让金+相应比例的股权对价。
第二步再看看这个项目货值多少。计容面积按照前文查到的规划资料算的，单价的话现在开盘了不同批次均价从13万到15万不等，大致就算14万一平吧。算出来货值347亿左右。
第三步算一下土地成本/货值，看看拿地贵不贵。对比一下同时间拿地一江之隔的中海&招蛇徐汇地王项目看看。
中海&招蛇徐汇地王项目的成本和货值我之前写过文章分析的这是链接网页链接。现在该项目开盘了，我当时估算是17万一平，后来开盘均价17.88万超预期，所以货值相应增加估算为762亿。
从上表对比发现，华润沄启滨江项目土地成本/货值只有47%，而中海徐汇地王项目土地成本占了72%，目测沄启滨江利润空间更大啊。