聊聊房子的房价和租售比

最近，跟一些朋友讨论房子租售比的问题。有很多朋友说，房子租售比太低了，所以房价还要跌。对此 ，我不完全认可。

租售比指房子的年租金/房价，是衡量房子投资回报率的重要指标之一。房子租金越高，房价越低，其租售比就越高，房产的投资回报率就越高。

下面讨论一下中国的房地产市场。

房价下跌初期，房租一般不会马上同步下跌，只会横盘或者延迟下跌，此时，租售比肯定会有所提高。然而，随着房价不断下跌，交易量持续下降，房子供应量大于需求量的时候，很多卖不出去的房子就会转为租赁，导致租赁市场供给增大，这时候租金就会下跌。但是，当房价持续上涨的时候，虽然房子的供应量小于需求量，而购房者很多都以投资需求为主而不是自住，所以很多购买的房子依然会进入租赁市场，导致房租上涨不能完全跟随房价上涨。所以，我们看到，在房价上升周期，租售比会越来越低；在房价下跌周期，租售比却难以同步提升。而这个最终原因就是房子的供应量大于了需求量所导致的。

同时，租售比也与市场的无风险利率水平、税收等因素有关。一般，市场无风险利率越低，租售比也会相对较低。同时，如果房屋有各种房产税和租金收入个人所得税等，那么租售比也会提高，以转嫁税收成本。

所以，如果仅仅以这个租售比去衡量中国的房价是否见底，是片面的。我认为，衡量中国房价是否见底的一个很重要指标就是房价和人均年收入水平的比值。我认为，如果房价是人均年收入的10倍或者以下，是比较合理的，也就是说，一个人用10年的收入就可以买到一套房子，是比较合理的。

但是，中国太大了，各地方之间差异很大，人与人之间收入差异也很大。在房地产金融属性弱化，消费属性增强的发展趋势下，房价已经不能用以往的思维去判断趋势了。如果当房子沦为消费品，那么房价就会出现很大的差异化。房价将由不同收入水平的人去决定。有钱人愿意也有能力去消费高房价的好房子；收入水平一般的人只能去购买和接受价格合适自己但不太理想的房子；低收入人群只能购买老破小甚至买不起房子。所以，各种类型的房价，只能由各种层次收入人群的收入水平去决定。

所以，光以租售比是否足够高来判断房价是否见底，是片面的。$招商银行(SH600036)$ $保利发展(SH600048)$ $华润置地(01109)$