广州萧岗地块拍卖点评
今天上午，广州白云新城萧岗地块以底价拍出，收获此块地的是绿城中国。拍卖结果低于我预期，但对于绿城中国来说却是一件好事情。
先说说这块地的地理位置。
这块地其实不属于严格意义的白云新城，广州真正的白云新城只有原白云机场旧址地块；而目前广州市政府吹的却是一个扩大版的白云新城，即把旧机场地块往北一直扩大到嘉禾望岗，往西扩大到萧岗片区城中村。原旧机场所在的白云新城和现在扩大后的版图，根本就是两个等级的地块。旧白云机场地块没有任何城中村，一张白纸重新规划，整齐大气环境好，里面配套设施齐全，除了学校商业地铁外，还有广州体育馆、广州国际会议中心、美术馆、广州儿童公园、区图书馆、区少年宫、广州儿童活动中心等等，同时区内商业完善，有名校，有双地铁，有三甲医院。以下所提及白云新城，仅指这块旧机场地块。
这块地位于白云新城的西北侧外沿，与白云新城隔了主干道云城西路和一所中学。其实离白云新城还是有一点点距离，但也不算远，可能就200米之内吧。地块旁边有几个2000年-2010年间的小区，主要是白云骏景和荷塘月色两个大型小区。连片区域再往西和西南方向，就是萧岗村，一个被喊着要拆迁的城中村，面积也比较大，什么时候能动手拆，还不知道，但听说也快了。
由于地块在白云新城边上，所以白云新城的各种配套设施也可以沾点光，最大亮点就是旁边有名校，离白云文化广场地铁站很近，离区图书馆也很近。但大型商业区，要么就要横穿萧岗村来到新市墟，要么就坐两个地铁站到儿童公园。
所以整体来说，这块地块属于白云新城擦边球地块。往好的方向想，白云新城有的，我也有，未来萧岗村拆迁改造，还能让片区更漂亮配套更完善；往不好的方向想，楼盘东望是白云山，但有点距离（但要高楼层才能看到），西望就是城中村。如果萧岗村能够在近年改造，那么地块未来的升值潜力还是有的。对于地块的评级，我觉得可以评为三星半（满分五星的话）。
再看看地块估值。
这个地段东面，是白云新城里的几个豪宅区，包括保利云禧、首开龙湖天奕等，都是200平方左右甚至更大的大平层，十年左右楼龄，二手价格在9万附近，而且放盘很少，基本都被土豪锁仓了。
这个地段西面和北面，都是一些20年楼龄甚至更长的小区，这些小区设施明显破旧，房屋结构和设计明显落后，目前不少二手房挂牌价基本都在3万附近或更低。
所以，绿城这个地块如果打造成130平方左右的刚改户型，结合新规房，还是能够和周边房子错位竞争的。
这个地块起拍价折合楼面价3.3万/平方，容积率3.0，属于新规房。从容积率看，在广州目前的住宅里面，属于偏低水平，但3.0的容积率离舒适肯定仍有差距。容积率看，属于中上水平了。楼面价格3.3万/平方，再结合新规房以及所处的位置，估计楼盘会以刚改为主，130平方左右面积为主力，估计开盘价应该会在6万左右。
另外由于盘子较小，去化压力会小一些，对于绿城中国来说，资金压力会小一些。如果开盘价在6万，同时能够迅速去化，那么对于绿城中国来说是一件好事情。绿城中国是出了名玩房地产开发短平快的企业，操盘这些较优质地块的小楼盘，是拿手绝活。因此，我认为，绿城中国大概率能够在这块地块上获取较好收益率。
最后，我留个疑问，为什么一块较优质地块竟然底价成交呢？这意味着竞拍过程没有其他对手参与竞争。这是桌底协议还是房地产企业觉得广州的地产市场不行了呢？