中海物业 投资备忘录
2025/10/9:
1. 物业管理行业龙头企业，央企，个人认为是最优秀的物管企业。我2022-2023年曾经看过很多地产企业(最后的决定是不买任何地产股，因为看不懂)，我当时就认为中海是最优秀的地产企业。同一个系统的中海物业和中海地产的风格完全相同，报表非常清楚，没有任何藏着掖着的东西，每个项目都讲得很清楚。
2. 中海最大的优点就是管理效率高，中海物业费用率只有3%，其他物业公司费用率在7-10%，最低也要5%。同样收费标准下，中海能赚更多的钱。
3. 资产负债表健康：截止2025年Q2持有现金56.79亿，银行借款0.5亿，净现金56.29亿。应收款32.18亿，其中一年以上8.22亿，有一定减值风险，我认为可控。2024年底应收账款25.95亿，比2023年底24.5亿增长很少，占营收比为18.5%，我认为中海在应收账款方面控制还是很好的。
4. 赚的是真钱：2016年以来(有报表数据)年均净利润7.12亿，年均自由现金流6.99亿。自由现金流/净利润=98%。这个比例非常高，基本上净利润等于自由现金流，赚的全是真钱。
5. 估值：目前PE9.75，股息率3.96%。很多人说估值低，但我认为目前估值是合理的。2017-2022年，中海年均净利润增长率30%以上，当时市场给的估值是30PE左右，最高50PE，最低20PE。然后2023年增长率降低到22.76%，市场估值大幅度下降到10-14PE。2024年增长率进一步降低到12.5%，2025年Q2只有4.2%，低个位数增长，市场给10PE估值是合理的。
6. ROE=32.73%(2024年数据)，PB=2.64，ROE/PB=12.4。符合标准。
为什么会这么便宜，市场担心的问题：
1. 前文已经讲了，净利润增长率一直在下降，2025年Q2只有4.2%。现在市场是按照利润不增长给的合理估值。
我的分析：
1）以我往年的分析，中海地产是最优秀的开发商，不会破产，每年新房销售都是前三，每年能交付大量房地产，这些新房会是中海物业的新增管理面积。
2）中海物业在外拓方面是行业前二，每年新增管理面积7000万平方米。整个管理团队是很进取的。
3）央企优势：中海在接政府、国企的物业项目方面有天然优势，这点民企物业无法和他竞争。而且这些项目利润率会较好，我认为续约率也会比较高。
4）近年在管面积增长缓慢的原因是退盘比较多，2024年底退盘4450万平米，2025年Q2退盘2680万平米。退盘的应该是不赚钱的项目，或者收款难的项目。我预期未来不会有这么多的退盘，按照每年拓展7000万的能力，在管面积做到年均增长10%应该不难。
5）和大部分人的直觉不同，中海的收费标准是每年增加的，毛利率也是逐年增长的，2024年底为16%。中海物业服务偏高端，而高端客户更愿意为服务付费。物业收费的提高能抵消人工成本上涨，从而保持稳定的毛利率。我认为物业服务16-18%的毛利率是合理的，而中海物业凭借优秀的管理能力(3%的超低管理费率)，从而取得10-11%的净利润率，是可持续的。
2. 分红率低。只有35%的分红率，股息率约4%。在股东大会上问能否提高分红率到70%，被明确否决。
其实这块可以反过来想，现在分红率低，那就说明未来有提高分红率的空间，我觉得提高到50%可能性极大。并且中海物业赚的是真钱，账面上56亿现金又没有负债，物业这个生意拓展业务也不需要投入多少资金，完全是有能力提高分红率的。
综上，我认为未来中海物业能取得10%左右的年均增长率，同时分红率能提高到50%。
合理估值：
2025年预期净利润15.45亿*10PE=154.5亿=168.4亿港币=5.13港币
预期2026年净利润增长率10%=17亿*15PE=255亿=275.4亿港币=8.39港币
操作：
计划：5港币以下买入，越跌越买。预期仓位10%。
暂时还未买入。
我的担忧：2026年不能重回增长，那么现在估值是合理的，无法取得预期中的收益。但股价继续下跌的空间不大，亏损不会很多，应该能保本出。