2026年1月

1月4日：研究$中国海外发展(00688)$
1. 经营效率最高的央企地产企业。销售+行政费用率3.8%，融资成本2.9%。是所有地产企业中最低的。
2. 资产负债表安全。持有现金1090亿，有息负债2274亿，只有174亿是短期负债，其余长期负债2100亿。净负债1185亿。
3. 2023-2024年取得736亿自由现金流.2025年上半年经营现金流10.65亿，自由现金流-31.35亿，主要是投资物业增加42亿。
综上，我认为中海发展是最安全的房地产企业，不会破产，能在这波房地产低谷幸存。

4. 问题一：资产负债表中投资物业高估太多，每年都重估(增加)公允价值。从租金收入来计算，我估算要减值50%。
5. 问题二：物业存货减值太少。截止2024年底，已落成物业有1492亿。其中我估计有800-1000亿的滞销楼盘，因为对比2019-2020年已落成物业是500多亿的水平。这部分估算减值50%=