$大悦城(SZ000031)$ $大悦城地产(00207)$
笔记190 报表调整
一、031报表调整
1 投房调整
参考港股资本化率7%，投房从300亿调整到700亿，对应50亿的经营性收入（40亿的租金收入）
2 合同负债调整
合同负债250亿，参考2.2万的销售均价，抵掉35亿现金金额作为待投建安，同时抵掉150亿存货
3 往来款清理
表外项目投入及回款挂在其他应收应付，以及长期股权投资中
其他应收146亿，其他应付200亿，长期股权140亿
抵完按照：其他应收0，其他应付0，长期投资90亿
举例：表外与瑞安合作的瑞虹项目，项目已销售完毕并收回投入款项，挂在股权投资50亿，挂在其他应付55亿，到结算的时候都会抵消清算
调整完后：
总资产：1785+400-185-146-50=1804亿
负债：1370-250-200=920
现金：270-35=235
有息：666亿，平均利率4.06%
存货：768-150=618亿
投房：300+400=700亿
经营性收入：50亿，经营性毛利31+折旧11亿调整为42亿
负债率：77% 调整为 51%
结论：看起来好像还不错？