$恒隆集团(00010)$太古股份公司B(00087)

这两年对地产股的投资还是比较谨慎，谨慎选择企业确实得到的回报算不错的，地产板块目前应该是整个港股市场上估值最低的板块了，但也不是没有道理，地产的长期资本回报一直比较低，估值低也很正常。

这两年投资地产股基本上就是两个原则，一个杠杆率比较低，另一个是财务可见度比较清晰，而对于已经暴雷的地产商基本上是完全不碰，对于还未暴雷但减值程度明显不足的保持谨慎，对于全国性的地产开发商只能少量参与。

地产行业的困境远没有过去，即使在房价企稳的前提下，能够活过来的地产商都很少，那些已经暴雷的我其实是不太乐观的，大型全国型的地产商在低线城市的投资项目，如果不是核心地带的，基本上都暴雷了，很可能不仅资本金损失殆尽，还要承担担保的责任，负资产的可能性很大，但在财务数据上还没有完全体现，简单的说就是僵尸化了，这个过程即使在房价企稳的前提下，也需要很长时间的清理。

而地产可以考虑的只有在核心城市进行综合体开发的地产商，这可能是未来地产行业主要的开发模式了，而未来地产的重点城市中心地带的旧改基本上就是他们的天下了，另外一个就是项目数目不多，基本上所有项目的情况都很清晰，这类地产隐藏的风险比较小，而大型全国性的地产商，只能少量参与了。

港资低杠杆经营的地产商在这一轮中表现不错，嘉里建设和太古在上海核心地带的抄底非常成功，而恒隆之类集中在商业地产获取现金流的模式虽然回报率不高，但保守安全，可以作为债券的替代物，而且未来随着基准利率的下滑，也可以获得不错的回报，中海系和华润系在大型地产商中是最安全的，但一样有不少隐藏的损失没有计提，考虑估值，也可以部分参与，其他的大型地产商，我还是比较难以找到安全边际，不知道隐藏的损失有多少，只能是君子不立危墙之下了。