新世界发展年报怎么看
新世界发展25年年报如期而致，公司股价盘中冲高回落，波澜不惊。从球友的反应来看，多数看多叫好，大家的共识还是比较一致。当天及周六认真翻看了2遍，因为雪球里面解读的球友颇多，且年报包含的内容又极广，部分想要的信息却又没有完全批露，要进行全面的定量分析确实力不从心。因此这里只从定性的方面谈一谈自己的看法或判断。不足之处，还请斧正。
第一个结论是公司的债务危机从狭义的角度已经解除。因为公司一年、二年内到期的债务通过债务重组之后仅为65亿和224亿，已经大为降低；而公司在手现金为259亿，同时过去一年的经营性现金流119亿。因此在二年内公司即便不进行任何化债举措也不会产生任何偿债压力。而之所以公司26财年仍然把化债作为公司经营工作的重中之重，一是800亿银团融资应该对公司有一些硬性约束条款；二是公司还需要为第三年第四年偿还债务及公司的长治久安未雨绸缪。
第二个结论是25年就是公司困境反转之年，公司最艰难的时刻已经过去。公司24、25应该是至暗时刻，风雨飘摇，似乎到了破产的边缘。但是公司的资产毕竟都是大中华区的核心资产，郑家也是树大根深的四大家族。公司仅仅是流动性危机，而不是恒大融创之流的资不抵债。但市场今天的估值也仅与融创相当。25年经营性现金流119亿，而24年是3亿；同时26财年销售回款目标是270亿，比25年增加10亿；而随着公司投资性物业的相继建成，资本性开支26财年预计将大为减少（应付账款及其他应付款减少约200亿），同时公司租金收入会有所增长。可以预期除现金流的好转，偿债压力的减轻之外。27财年公司赢利恢复正数可期。新行政总裁上位，26年能减尽减也是基本操作。26年减值163亿，说实话我是看不太懂，原来以为主要减值地是投资性物业，没想到减的是发展中物业。这意思是将来的销售价格比成本还低？公司的地块大部分是旧改等低价地块，并非房地产高位高价拍得，为什么会减值？这点没有详细资料，但总是表示怀疑的。这些减值会不会转换为以后年度的利润呢？
最后一个结论是此时就是投资下注公司的最佳时间。虽然从股价上来看年初是投注的最佳时间，但目前确定性更强，风险更低。无论利率下降、成交上升的外部环境，还是总裁换人、化债优先的内部调整，以及公司在大湾区的核心资产及土地储备，都足以支持公司走出泥坛，重回金身。
我们需要做的只是等待以及相信：等待一个个楼盘的热销，等待一座座商场的潮涌，等待一项项非核心资产的交易；等待利率的持续下降，等待现金滚滚而来，而债务持续降低。相信大湾区的核心资产终将绽放它应有的光彩，相信北部都会区已经蓄势而来，相信大股东比我们更无比珍惜近百年的荣耀与财富，相信管理层远比我们专业。
相信你相信的，一切都是认识的变现，与我无关。