老兄，很简单，做投资和做实体都要看资本投入产出率，如果产出不足以覆盖投资折旧摊销+运营成本，这个生意就出问题了，至少阶段性出问题了。所以很多实体股东愿意折价或放弃所有投资退股，实控人愿意关门了事。
回到上市公司，还有两个更重要的因素，融资成本，这几年很多产业和公司业绩难看，就是叠加周期错配+融资错配，另一个重要原因是集团公司（国资也很常见）或实控人充当财务金融大佬角色，借资给上市公司，合规没问题，但事实上在前两个错配的基础上又套走了一层利。
停车场就没这么复杂了，投入少，看地段和车流量就行了，运营成本极低，几乎都是自由现金流还可以生息。
但世界是公平的，优质停车场是事实上的“桥头堡”生意，有准入门槛有稀缺性有合规和审批要求，咱绝大部分人就是有钱也不是都能做这个生意。
$万科A(SZ000002)$ $华菱钢铁(SZ000932)$ $上汽集团(SH600104)$