房地产公司，相对准确的估值是归母净资产减去当下潜在的亏损，大部分活着的央国企和民企的估值是债券方和机构定价的。
保利发展的市值和净资产的差距，潜在的意思是保利存量至少有一千多亿的亏损，万科经过表外规模减值后，表内外依然有千亿级别的亏损。绿城持续腾笼换鸟，前两年计提减值了百亿以及一些现房交付直接结算亏损后，还剩下约140至150亿的亏损。金地经过25年计提减值后，存货中还有约150-200亿左右的亏损潜力。招商蛇口存量虽然有亏损，但深圳的存量潜力也很大，市净率很高。市净率最高的滨江集团，净值表比小孩的脸还干净，市净率1.15了。华润 新城 龙湖三家以经营性地产为主的，市净率也能相当大程度反映出存量计提和存货资产优劣的程度。
所以目前市场对房地产公司最准确的定价是PB，随着地产公司资产负债表修复 经营能力修复 负债压降 盈利提升，未来市场对地产公司的估值，迟早会从pb切换到pe，这个切换过程是目前投资地产公司的投资者未来获利的最大来源。