$绿城中国(03900)$ 不要被人带节奏。绿城结不出利润，主因是存量包袱大，主因并不是跑冒滴漏等。以及企业因为底子薄，对待存量的态度是积极去化销售而不是封盘停工。如果封盘停工，不销售，既没有结算亏损，也不需要计提减值，但这个只适合中海华润这种财大气粗，底子厚实的央企。
2025年下半年二手房房价这种跌幅，存量的项目能不跟着暴跌吗？一个项目如果25年3月可以卖1.5万每平，到了25年10月大概只能卖1.2万每平了，二手房跌得太狠，带动2021年之前项目也跟跌了。所以去年下半年卖的190亿，起码结算亏损要比上半年卖的190亿多三四十亿亏损。试想一下，去年小阳春卖存量的难度和下半年卖存量的难度一样吗，但是销售额一样的，这里直接贡献负毛利了。同时，因为存量跌穿了成本，要减值49亿。2024年从9月23日开始存量可没跌哦，24年减值是因为23年下半年以来的存货跌价在2023年减值并不充分，腾挪到2024年财报补减值的。
再看，2023年去化存量700亿，2024年去化422亿，2025年去化380亿，三年1500亿了。每年好几百亿存量去化，对整体的影响是越来越大还是越来越小呢？二手房止跌，存量对利润的影响是收敛的。
未来存量不会是利润的核心因素，新增做一成一才是。2025年末资金是632亿，而2024年末是730亿，2024年9.23之后销售爆发，存量和新项目都热销，而2025年下半年整个半年都在苦苦挣扎中促销，这才是问题。所以清理赌棍最很重要，拿地克制谨慎最关键。房地产必须要控制供应才能赚钱，所以现在中交反复指示要稳健要安全，完全正确。换谁都不如保守稳健的人上来，土地坑冷多拿一些，土地热不拿少拿，比任何莫名其妙自信我绿城品牌品质比别人高一等都要强。