$绿城中国(03900)$ $建发国际集团(01908)$ $中国金茂(00817)$
地产投资要了解前因后果。2021年末各家的权益货值，谁家货值大谁家现在存量拖累严重。当然货值的城市分布要单独看，比如滨江集团主要的货值在杭州，杭州新房是限价房，所以滨江2021年在杭州的货值是不愁卖的，滨江只有在南京义乌宁波的少数几个项目拖累，经过计提后很快就干净了，也是唯一一家pb超过1的地产公司。招商蛇口的拿地能级很高，一线比例很大，所以哪怕行业下行严重，招商蛇口的存货拖累很小，仅次于滨江的存货质量。
金茂2021年比绿城多，绿城和越秀差不多，建发相对少。金茂是下沉的，所以存量包袱说没有不客观的。越秀和绿城存货比，越秀在广州和华南的存货是不如绿城在杭州和浙江的存货的，但是越秀好在广州支持力度大，困难存货回购支持不少，绿城在浙江的存货拖累其实是不大的，所以也没什么回购，绿城拖累的主要是在外省。建发2021年比绿城少了2000亿货值，考虑绿城2021年60%货值是在杭州为首的浙江和上海，所以实际差距没有2000亿，但1000亿差距有的，所以这1000亿货值给绿城的拖累几年时间累积毛估估150亿亏损，那么体现在绿城上就是年年结算不出利润，体现在建发上就是年年有30-40亿利润出来。到2026年底的绿城货值质量和建发货值质量应该是相差无几了，也就是2027年建发和绿城的利润释放应该相差不大，这个结论到时候再看。
前面说了四巨头之一招蛇存量拖累很小，四巨头另外一家华润2021年末的规模和绿城越秀相近，比金茂还小。相对于华润的底子，华润开挂的商业底盘和央企巨头背景，这点拖累实在算不了什么，所以华润在这个下行周期从从容容，游刃有余，华润也成了中国地产当之无愧的一哥，房地产行业的市值天花板得要华润来带动和突破。
四巨头之二的中海和保利，我没什么好说的。