陆家嘴股份的业绩预估

陆家嘴去年张江商办项目投产，招租完成率很不错，根据公开新闻已达70%，川沙住宅销售进入尾声，但这个项目土地获得成本太高导致毛利率不高。金融板块去年已经止跌转好，今年效益更上一层楼，国泰陆家嘴人寿，陆家嘴信托同比都有较多盈利，证券公司扭亏，金融板块预计可以贡献2亿-2.5亿左右的归属净利润，但今年由于大块商办投入运营，固定资产投资转入投资性房地产，会增加大约1.5-2亿的折旧，所以金融这块增收预计不会明显。苏州项目预计会继续计提一部分账面亏损，抵消商办新增的营业利润。预计全年的利润与去年大抵持平，如果有惊喜不会超过每股5分的增长。浦东国资委新成立投资公司，目的之一就是市值管理，后市可期。前滩和滨江的住宅，商办项目陆续开始预售，出清率很高，毛利润也较可观，部分会在2026年进入结算期，预计中报最迟三季报陆家嘴的业绩会有一个比较可观的增长。后续可关注上海市新出台的旧办公楼新增容积政策，以及Reits的推进，前者有望成为陆家嘴新的盈利点，后者有望降低陆家嘴的负债率和利息支出，增厚每股盈利。另外，浦东国资改革是一个点，张江高科的市场化改革已经完成，下一个会不会是陆家嘴？苏州毒地的治理已经完成，项目现值已经大大低于已投入资金，预计会有50亿级别的库存账面浮亏，但只要不继续开发并完成销售，这部分亏损不会大幅度影响到当期利润与分红，类似地产公司的公允价值变动，可做另帐处理。上海始终是中国经济活跃程度最高的城市，陆家嘴的估值不会一直这么低下去，时间现在是陆家嘴的朋友