招商商管：品牌赋能存量时代，商业地产质变进阶
2025年9月11日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2025中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第二十二届中国房地产品牌发展论坛”在北京召开。
中国房地产TOP10研究组自2004年开展中国房地产品牌价值研究以来，已持续进行了二十二年。二十二年来，研究组深入挖掘优秀房地产企业品牌成功要素，积极探索中国房地产品牌可持续发展之路，研究成果受到社会各界广泛关注，对品牌企业提升品牌形象、沉淀品牌资产、强化行业地位发挥了重要作用。
在此次研究中，招商商管凭借强大的综合实力、突出的运营能力、优秀的品牌影响力，荣获“2025中国商业地产公司品牌价值TOP10”。
当商业地产进入“存量竞争”的关键阶段，招商商管作为招商蛇口商业运营的核心载体，始终以“美好生活承载者”为品牌内核，深度衔接招商系战略资源，凭借全域布局、多元产品、精细运营的综合实力，在行业变革中树立标杆。从深圳蛇口的商业萌芽到全国30余座城市的版图深耕，招商商管不仅实现了自身品牌的迭代升级，更以创新实践为商业地产存量发展提供了可复制的“招商方案”，成为招商系在商业领域的核心品牌符号。
作为传承“招商血脉、蛇口基因”的重要力量，招商商管始终将招商局集团“服务城市、赋能民生”的理念融入品牌发展。招商商管以商业为纽带，串联城市更新、产业发展与消费升级，无论是核心商圈的商业地标，还是社区周边的便民配套，均以品牌实力推动城市功能完善，彰显与集团战略同频的品牌格局。
全域布局：轻重联动，构建招商商管品牌版图
招商商管的全国化拓展始终遵循“聚焦核心、辐射潜力”的战略逻辑，以深圳为起点，逐步在长三角、珠三角、成渝等经济活跃区域形成布局网络。公司已形成“重点城市引领、区域协同共进”的格局，与招商蛇口全国化战略深度契合，进一步扩大招商商管的品牌辐射力。根据招商蛇口2025半年度报告，截至2025年上半年，商业业务已覆盖超30座城市，公司管理范围内的集中商业在营项目50个，总面积达309万平方米，在建及筹开项目总经营建筑面积约206万平方米，涵盖购物中心、滨水综合体、社区商业等多元形态；2025年上半年，公司集中商业运营收入为9.4亿元，开业三年以上项目出租率91%。
写字楼业务持续强化资源联动能力，利用楼宇优势积极打造特色产业平台。深圳海上世界片区写字楼项目太子广场与时间广场通过搭建前海深港合作区产业聚集区、低空经济先导区、战新产业载体，上半年片区实现签约超3万平方米；上海东虹桥中心深入联动上海市长宁区政府打造虹桥国际低空经济产业园，上半年实现近1万平方米企业入驻；新入市的南京招商局中心联动南京市玄武区政府打造“玄武云上会客厅”并揭牌六大产业基地。这些持有项目不仅是品牌实力的“硬支撑”，更通过统一的品牌形象、服务标准与运营理念，向市场传递 “专业、品质、创新”的品牌特质，成为提升城市商业品质的重要力量。
（深圳海上世界片区写字楼项目实景图）
轻资产模式则为招商商管品牌扩张注入“加速度”。2024年，招商商管新增9宗轻资产项目，截止2024年底轻资产项目超20个。轻资产输出的核心是品牌价值——通过为合作项目植入“招商系”商业基因，将“美好生活承载者”的品牌理念延伸至更多区域，形成“轻重互补、品牌共荣”的发展态势，让招商商管的品牌影响力渗透至更广泛的商业场景。
产品矩阵：多元定位，打造招商商管品牌标杆
面对消费需求的多样化，招商商管构建“海上世界”“招商花园城”“招商花园里”三大产品线，以差异化定位覆盖全场景商业需求，避免同质化竞争，每个产品线均围绕“以产品承载品牌价值”的核心思路打造，形成招商商管独特的产品品牌体系。
2025年，招商商管宣布三大产品线迭代焕新：“招商花园城”聚焦“亲子家庭场”，“海上世界”定位“城市欢乐场”，“招商花园里”打造“非标特色街”， 写字楼产品线则提出“智慧办公2.0”升级计划——这一焕新是品牌理念的聚焦，将更精准满足消费需求，持续践行“美好生活承载者”使命。
海上世界：文旅融合，打造城市文化商业品牌符号
“海上世界”作为招商商管文旅商业的核心产品线，以“滨水+文旅+商业”为特色，依托城市滨水资源，融合历史文化与商业消费，打造具有城市辨识度的文旅商业标杆，深度践行“用商业激活文化，用文化赋能商业”的品牌主张，打造“城市欢乐场”。
深圳海上世界以“明华轮”为核心IP，将历史底蕴与现代商业结合，定期举办文化节、艺术展等活动，成为传递城市文化与招商品牌温度的窗口；厦门海上世界聚焦亲子与潮玩客群，通过丰富体验业态，兑现“为家庭创造欢乐”的品牌承诺；上海海上世界则联合地方政府打造文体中心，升级“文旅+商业”模式，展现招商商管“联动资源、共建美好”的品牌格局。
（厦门海上世界实景图）
招商花园城：品质导向，塑造都市生活商业品牌标杆
“招商花园城”定位“亲子家庭场”，聚焦一线及新一线城市核心商圈或潜力区域，以“生活刚需+品质消费+情感连接”为核心，打造活力、多元的消费空间，是招商商管“以品质商业提升生活质感”品牌理念的集中体现。
“招商花园城”系列始终以品质为核心，强化招商商管“高品质商业运营商”的品牌形象。深圳蛇口招商花园城通过迭代升级，引入艺术、设计类业态，传递“艺术融入生活”的品牌调性；上海曹路招商花园城推出“小青苗”暑期陪伴成长计划，打造集趣味性、教育性、实践性于一体的“家庭第三成长空间”；上半年新开业的南京玄武招商花园城以“自然可持续+天文探索”为主题，打破传统商业格局，融合多元化场景，成为城市生态商业新地标。
（南京玄武招商花园城实景图）
招商花园里：与在地文化共生，深度服务周边个性化需求
“招商花园里”定位“非标特色街”，探索多样化的特色商业范例，精准对接不同的目标客群需求，为消费者提供更加优质和美好的体验。
2024年，“招商花园里”一系列新项目相继开业，如上海传媒港花园里（北区）、宁波鄞州花园里（C区）、上海绿洲智谷花园里（北区）以及苏州昆山国创璀璨招商花园里等，不仅凸显出招商商管在轻资产赛道上的竞争力与运营力，同时也体现了其在持续迭代中不断创新和优化的发展策略。
（上海绿洲智谷花园里实景图）
运营实力：长期主义，夯实招商商管品牌价值
在存量时代，运营能力是品牌竞争力的核心。招商商管秉持“长期主义”理念，通过精细运营、资本运作、模式创新，实现资产与品牌价值的双重提升，持续积累品牌公信力与市场影响力。
在资产运营方面，招商商管构建“开发-运营-资本化”闭环模式，多个项目纳入 REITs或类REITs资产池，不仅获得资本市场认可，更向行业证明招商品牌在资产增值领域的专业能力，进一步强化“招商系商业”的品牌公信力。
招商商管通过“X+商业”创新模式，打破业态边界——“生态+商业”“TOD+商业”“文保焕活+商业”等模式，体现“以创新推动商业进化”的品牌精神。过去两年，招商商管全力推进“X+商业”核心战略，重资产与轻资产“双轮驱动”，在区域深耕、客群洞察、品牌联动、生态合作等维度持续破局和进阶，2024年逆势开出10个新项目，2025年也有9个新项目亮相入市。
（“天文科普+商业”--南京玄武招商花园城）
品牌赋能：协同共进，引领行业品牌发展方向
作为招商蛇口核心商业平台，招商商管与集团其他业务板块高效协同：在城市更新中，以商业配套提升片区价值；在产业园区开发中，以商业服务完善功能——这种协同不仅为招商蛇口“城市和园区综合开发”战略提供支撑，更丰富了招商系品牌的内涵。
在行业生态建设维度，招商商管深度参与商业地产领域的专业体系构建，向行业传递以"长期主义价值创造"与"精细化品质运营"为核心的品牌理念。同时，招商商管坚守品牌社会责任：打造绿色建筑、推广环保理念，践行“可持续发展”；开展社区公益、帮扶中小商户，传递“温暖商业”温度，进一步提升品牌美誉度。
商办服务的典型项目—上海东虹桥中心，作为国家级临空经济示范区的标杆项目，以"政策创新+场景开放+生态协同"为核心发展模式，致力于服务产业创新发展与国家新质生产力战略需求，实现楼宇运营新跨越。
（上海东虹桥中心）
未来方向：焕新品牌，开启商业发展新征程
过去三年，招商商管业务年均增速超过了30%。通过针对不同产品的全生命周期精细化运营管理，招商商管正持续推动场景革命与业态革新，结合不同地域的独特地貌与文化特色，不断创新“X+商业”模式，精准对接不同的目标客群需求，为消费者提供更加优质和美好的体验。
从规模扩张转向价值深挖，从单一商业空间进化为生活方式的策源地——招商商管的产品进阶之路，正是行业由“量变”迈向“质变”的生动写照。
结语
招商商管在深耕持有商业的同时，通过轻资产模式持续强化商业创新领航者的核心竞争力，随着产品线的持续迭代和更多项目的蓄势待发，商业能力持续增强，商业产品线也愈加醇熟。招商商管正以“长期主义”重塑商业生态，以“可持续基因”践行向善商业，以“资源聚合”与合作伙伴携手共创商业价值，书写商业与城市共生长的新篇章。