【中指快评】超百轮竞价懋源终获松榆里地块，北京城建底价摘牌广阳城地块
11月25日，北京朝阳区松榆里0410-0001地块在多方关注中迎来土拍收官。作为东三环核心区域稀缺的纯住宅用地，该地块自挂牌起便成为市场讨论热点，本次竞拍共吸引懋源、首开、金隅、越秀+建工、建发、招商、中建玖合等多家头部房企参与。最终懋源以50.24亿元竞得该地块，成交楼面价6.2万元/㎡，溢价率18.21%.
该地块占地约2.89公顷，规划建筑面积约8.08万平方米，容积率2.8，限高60米（局部80米），且地块格局方正、南北通透，为后续打造大面宽改善型产品提供了优质基础条件。交通配套方面，地块紧邻地铁14号线北工大西门站，直线距离约200米，可换乘10号线、17号线快速抵达金融街、望京等就业核心区。未来规划中的11号线东段也已预留了接口，建成后双轨交汇优势将进一步显现，通勤便利性也将显著提升。值得注意的是，该地块出让文件中明确鼓励设置下沉庭院，通过住宅地块街坊路地下空间，实现与规划文化用地联通，充分凸显“好房子”建设导向，预计项目将融合下沉式景观、公共空间与地铁接驳系统，形成独特的社区品质标签。
项目周边主要以“老破小”二手房为主，例如松榆里小区挂牌均价约5.2万元/㎡，总价230万左右房源占比超六成，房龄普遍超过30年。新房市场供应稀缺，仅有已是现房的能建·东誉府，近期成交均价约为10.6万元/㎡，反映出区域存量市场老化与改善需求释放直接的结构性错配。基于此，松榆里地块后续预计推出120-180㎡改善型户型，填补板块产品空白，结合区域行情，未来售价预计在10-12万元/㎡区间。尽管松榆里地块在环线位置和配套成熟度方面具备优势，但受当前楼市消费降级影响，地缘改善客户的置换链条存在一定阻滞。同时，邻近的黄杉木店、三间房及十八里店等板块均有多个新房项目入市，对客户形成分流。因此，该地块项目若想实现市场突破，关键在于合理控制产品面积与总价，通过提升产品性价比，有效吸引来自下游板块及竞争项目的潜在客群。
相较与核心区地块的竞争热度，房山广阳城0015等地块则由北京城建以底价14.71亿元摘得，住宅部分成交楼面价约1.81万元/㎡。该地块总建面约9.6万平方米，用地性质涵盖住宅、社区服务及幼儿园用地。紧邻房山线广阳城站，周边规划有山姆会员店、宣武医院房山院区等配套，具备“地铁+商业+医疗”的复合场景潜力。但需要关注的是，当前房山区房地产市场整体库规模较大，需求端主要依赖本地客群及丰台通勤刚需群体，市场去化压力突出。因此，该项目需通过差异化设计提升竞争力，并注意平衡商业配套带来的便利与潜在噪音影响。
整体来看，松榆里与广阳城两宗地块分别代表了北京土地市场中核心区稀缺资源与近郊潜力板块的不同开发逻辑。前者依托高确定性区位主打改善产品，后者则需在库存压力下靠产品与配套挖掘价值，两者的成交结果不仅是当前市场需求的真实体现，也预示着房企在战略布局上将面临更深层次的分化。