$世茂集团(00813)$ 房企债务违约潮持续，2025年到期债务规模达5257亿元，银行业房地产不良贷款率飙升，部分中小银行甚至突破10%。而全国具备跨区域、跨品类处置能力的专业机构数量不足，供需失衡导致不良资产包平均流拍率达35%。中小银行因资本充足率不足、拨备覆盖率低等原因，承压更重。
2.抵押物价值缩水与变现困境
一是价格深度调整。部分三四线城市房产价值缩水超40%，法拍房成交均价持续下滑。
二是流拍率高企。三四线城市法拍房清仓率低至26.7%，工业用地、商业地产流拍率更高达70%以上，银行被迫多次降价，最低至评估价的5折。
三是资产瑕疵严重。60%左右抵押房产存在产权纠纷、租约绑定、欠缴税费等问题，买受人需额外承担原业主欠税，部分工业用地土地增值税可达评估价30%。
四是区域分化加剧。东部沿海地区处置周期约15个月，中西部地区普遍延长至20个月以上，县域地区甚至达3年。
3.处置成本高企与效率低下
一是司法流程冗长。中西部地区传统诉讼+执行周期达18-24个月，超40%案件因管辖权争议、被执行人异议等程序延迟。
二是税费负担沉重。产权过户涉及增值税、土地增值税、契税等多税种，综合税费率达15%-25%，成为处置关键障碍。
三是持有成本增加。银行接受以物抵债后，需承担物业费、维护费，闲置资产每月损耗约为评估价的0.15%-0.3%。
四是线上处置局限。虽有阿里资产、京东法拍等平台，但20%左右抵押物因地理位置偏远、户型特殊等问题线上难以成交。
4.债务结构复杂与协同处置困难
一是债权债务交织。出险房企普遍采用“开发贷+信托+债券+供应链金融”复合融资，平均涉及12-15家金融机构，债权优先级划分困难。
二是多方博弈加剧。施工方主张工程价款优先受偿，购房者要求“保交楼”，金融债权人追求债权回收，政府关注社会稳定，协调成本极高。
三是“保交楼”专项借款顺位争议。政策借款与普通债权清偿顺序缺乏明确法律依据，影响资金使用效率，部分项目因清偿争议停滞较长时间。
四是隐性关联风险。部分项目存在股东与债权人身份混同，隐性担保、资金挪用等问题难以察觉。