未来的房地产机会

今天刷到李蓓的一个视频，她认为未来半年可能出现一个房地产的十年投资机会。

她的大部分判断我是认同的。

我也认为未来1-2年，国内一二线城市房价会止跌并逐步回升。但是和其他人看法不同，我认为三四线城市可能已经到底了，甚至可能比一二线城市更早回暖。原因是我看到一些三四线城市房价高点跌了60-70%，甚至部分城市的租金回报率接近3%，所以目前很多三四线城市的房价，是接近合理价格的。而一二线，目前还是只有2%左右，所以我认为还要再跌30%左右，才会确认底部。

另外未来的住宅市场依然是一个5-8万亿的巨大行业，但是剩者为王，未来能活着的只有十家左右企业，而且大部分是国企。

假设未来市场规模在5万亿，Top10企业可以拿到80%的市场份额，那么每家的年销售额为4000亿。如果市场恢复正常，住宅开发项目可以拿到5-10%的净利率，那么头部企业住宅开发的利润就会在200-400亿，按照10PE，市场价值在2000-4000亿。

2025年的销售冠军是保利，销售额是2530亿，目前市值是790亿。按照保利的能力，未来大概率是前三，所以年销售额应该可以到5000亿，按照5-10%的净利率，250亿到500亿利润是可以预计的，2500亿-5000亿市值是时间问题。

同样还有绿城，金茂，滨江，这三个应该都是千亿企业。

所以这确实是一个十年的大机会。

经过这次地产调整，市场可以看到香港地产商的判断是正确的。住宅开发可以赚钱，但是最佳模式还是商业开发运营，所以我更喜欢双轮驱动的公司，主要是新城控股和大悦城。可惜新城控股的住开基本丧失动力，未来以商业为主了，但是大悦城还刚起步。

去年大悦城的住开排在50名左右，172亿。未来应该会到千亿规模，这样的话，住开会有50-100亿的利润。

商业项目现在有30个大悦城，未来应该会到50个，甚至100个。按照50个算，单项目8000万利润，会有50亿净利润，合计就是100亿。

住开10倍，商业20倍，就是1500亿。

当然这个时间可能很长，10年，20年，甚至30年。