市场化化债破局万科债务困局：借鉴同业经验的纾困路径探索
2025年末，万科境内债展期传闻引发的股债波动，将这家头部房企的债务压力推向公众视野。截至2024年末，万科有息负债达3612.8亿元，2025年年内到期或行权的境内外公开债务合计约362.4亿元，其中12月单月需兑付金额达58.71亿元，偿债压力集中凸显。在房地产行业化债从“被动展期”转向“实质化解”的新阶段，依托市场化机制、借鉴信达地产、光大嘉宝等企业的化债经验，成为万科破解债务难题的核心路径。化债的本质并非简单豁免债务，而是通过资源重组、价值重塑实现风险出清与可持续经营，这一理念为万科的债务处置提供了清晰指引。
市场化化债：万科债务处置的必然选择
当前房地产行业的债务化解已进入系统修复阶段，政策框架明确支持以市场化、法治化方式推进风险处置，避免行政干预带来的资源错配。万科作为行业标杆企业，拥有优质存量资产与成熟运营能力，其债务问题的核心并非资不抵债，而是短期流动性承压与资产变现节奏不匹配。这一特性决定了市场化化债是最优解——通过债权人与债务人的自主协商、引入专业机构赋能、盘活存量资产等方式，既能避免“刚性兑付”预期固化带来的长期风险，又能最大程度保留企业经营价值，契合“短端削债、中端转股、长端保本降息”的行业化债框架。
从行业实践来看，21家出险房企已通过市场化化债完成1.2万亿元债务重组，部分企业削债比例高达70%，验证了市场化路径的可行性。对万科而言，大股东深铁集团已累计提供307.96亿元借款，并计划追加不超过220亿元额度支持，这种市场化“输血”为债务重组赢得了时间窗口，但最终仍需通过资产盘活、股权合作等市场化手段构建“造血”机制，才能从根本上改善资产负债结构。
同业化债经验：万科可借鉴的核心工具
在市场化化债的探索中，信达地产、光大嘉宝、蒙草生态、云南城投等企业形成了各具特色的实践范式，为万科提供了多维借鉴。
信达地产的“康桥模式”展现了AMC（资产管理公司）深度参与的价值。其通过“股权隔离+增量投入+联合建设”的组合方案，有效阻断项目风险传导，累计投资743亿元盘活155个风险项目，带动3387亿元货值复工复产。万科可引入信达地产这类专业机构，对部分沉淀项目进行实质性重组——由AMC收购不良债权或入股项目公司，注入增量资金保障建设交付，同时借助其供应链整合与运营能力提升资产价值，最终通过销售回款或资产转让实现债务清偿，形成“风险隔离-价值重塑-收益兑现”的闭环。
光大嘉宝的“收购-盘活-REITs退出”模式为万科的持有型物业化债提供了新思路。作为集团不动产处置平台，光大嘉宝通过承接折价资产、运营提升后发行REITs退出，其张江光大园REITs年化收益超15%，大融城REITs计划规模达100亿元。万科旗下拥有大量优质商业物业、冰雪文旅资产及长租公寓，可借鉴这一模式，将符合条件的资产纳入REITs储备库，通过资产证券化快速回笼资金，用于偿还短期债务。目前万科已通过大宗交易签约近70亿元，冰雪板块也完成合作签约，未来可进一步扩大资产盘活规模，借助REITs政策红利优化现金流。
蒙草生态与云南城投的化债实践则凸显了“政策协同+资产适配”的重要性。蒙草生态受益于内蒙古特殊再融资债券发行，2023年经营性现金净流入同比增加13亿元，资产负债率下降1.35个百分点，核心在于其业务与地方化债需求高度契合。云南城投作为地方国企，在地方政府化债框架下，通过资产整合、业务聚焦实现债务缓释，其“资源向核心业务集中”的思路值得借鉴。万科可主动对接地方化债政策，将部分项目纳入城市更新、保障性住房等政策支持范畴，争取融资便利或资产收购支持；同时参考云南城投的整合策略，剥离与战略关联度不高的业务，集中资源深耕核心赛道，改善盈利能力。
万科市场化化债的落地路径与关键逻辑
结合自身资源禀赋与同业经验，万科的市场化化债可构建“三维发力”的实施框架，核心是将化债与经营转型深度绑定。
在债务重组层面，可采用“现金偿付+债转股+留债展期”的组合方案。参考行业成熟实践，设置不超过20%的现金偿付比例满足部分债权人短期套现需求，对中长期债权人提供债转股选项并设置收益分成条款，对剩余债务协商保本降息展期，兼顾各方诉求以提高重组通过率。这种方式既能实质性削减短期债务压力，又能通过股权绑定增强债权人对企业未来发展的信心，避免单一展期带来的风险累积。
在资产盘活层面，构建“多元处置+工具创新”的变现体系。短期可加快推进非核心资产剥离，扩大大宗交易规模，优先处置流动性强的项目；中期可联合AMC对复杂项目进行重组盘活，借助专业能力提升资产估值；长期可规模化推进REITs发行，将持有型物业转化为流动性资金，形成“存量盘活-债务偿还-优质资产沉淀”的良性循环。目前万科前三季度已盘活存量资源回款71亿元，未来仍有较大提升空间。
在信用修复层面，以“保交付+透明化沟通”重建市场信任。化债的成功离不开债权人与市场的支持，而保交付是信用修复的核心抓手。万科需将盘活资金优先保障项目建设，通过“工地开放日”“业主见面会”等形式强化信息披露，以品质交付筑牢信任基础。同时，保持与债权人的常态化沟通，充分披露债务重组进展与经营改善计划，借鉴行业“长短兑付”配套模式，在保本、即时受偿与长期收益间寻找平衡点，推动重组方案高效落地。
结语：化债背后的行业转型启示
万科的市场化化债之路，不仅是企业自身的风险化解过程，更是房地产行业从“高杠杆扩张”向“高质量发展”转型的缩影。化债的核心要义，在于通过市场化机制让资源重新流向高效领域，而信达地产的专业赋能、光大嘉宝的工具创新、蒙草生态的政策协同、云南城投的资源整合，本质上都是通过“价值重构”实现债务与经营的双重改善。
对万科而言，短期需依托同业经验快速缓解偿付压力，长期则需以化债为契机加速转型——减少对传统开发业务的依赖，扩大代建、物业管理等轻资产业务占比，构建可持续的现金流模式。随着化债政策工具箱的持续扩容，以及行业风险出清的推进，万科若能成功落地市场化化债方案，不仅能重回健康发展轨道，更将为行业提供“风险化解+模式转型”的双重样本，推动房地产行业在存量时代构建新的发展生态