$新世界发展(00017)$ 真想推荐一个香港的地产股，新世界发展，总资产4100亿，负债2100亿，最近又债务置换减了100亿，负债应该是2000亿了，资产全是超一线核心低端，年核心利润大约60-80亿，市值只有170亿，市净只有0.1左右。亏损主要来自于物业贬值损失，换句话说房子跌了，但是这个跌真的有待商议，后面会说。由于降息的原因，香港最近房价已经连涨6个月了，香港一直是人口流入的。新世界发展在香港新区都会区有140万平米的土地储备（这是土地面积，可不是建筑面积）绝大部分位于核心区域，目前还是计入农地范围，已经或即将转化约10万平米，补地价目前约5000每建筑平米。香港建筑成本约6000每平米，目前房屋售价约10-18万每平米，如果全部开发完成，预计可以带来3000-5000亿利润，不信可以自行问百度。第一期开发结束是2027年开启销售。无论如何，新世界发展的市值都不应只有170亿。另外亏损计算方式也有争议，因为港资地产需要把负债率降到30%以内，新世界发展目前是56%左右，当然国内的基本都是90%，新世界发展要不是投资内地，也不至于混到现在这地步。争议的地方在于新世界要降负债，必须卖资产，但是大型资产哪有那么好卖，港资物业收益率4%就算优质物业了，比如香港artmall，原价值约140亿，作价95亿没出售出去，此时收益率已经年化超过6%了，就这直接当初亏损55亿，华润更狠，给出收购价65亿。目前新世界发展的资产价值基本是在artmall95亿的这个标准上。换句话说，他的这4000亿的资产其实是相当相当实在的，就这还没怎么计算农地价值，而且如果打算资产分散出售的话，比如artmall商场按商户独立出售，基本可以卖出原价140亿，参考2013年北京望京丽景酒店出售，整体打包出售1.8万一平没人要，最后按房间出售3万一平还是员工价，外人买还要加价3000左右。也就是说，这些资产如果真要打包卖那是相当亏的，毕竟100多亿没多少人有这能力买。另外即使这样计算折价，他资产总值也超过4000亿了，换句话说，新世界发展最好的路就是被周大福企业完全私有化。另外就是很有意思的一点，2025年5月-7月，两次新世界发展股价爆发式增长，都和私有化传闻有关，郑家每次，没有一次例外都在盘中紧急辟谣（正常一般是盘后两天左右），包括8月份那次香港tvb电台都报道了，周大福企业依然紧急辟谣。但是后续传闻黑石想要私有化新世界发展，但是郑家不愿意让出控制权的利空消息时，周大福企业反而不辟谣了。换句话说，大概率周大福企业想压低新世界发展的私有化价格。另外新世界发展最近已经每日成交量从1.5亿已经降至3000万左右了，成交量不足过去的20%。新世界发展做空成交量占比常年港股第一位，大概率是周大福企业无限提供空仓供应，希望降低价格为私有化最准备。另外周大福企业占股权46%，280家券商占股63.6%，合计股权超过110%，也就是说至少10%属于空仓。一旦股价起势，就目前的成交量很容易形成逼空效应。还有12月11日周大福企业会出售澳洲能源公司，售价30亿美元，新世界发展的市值也就是170亿港元，个人猜测私有化应该不会太晚，剩下的就是仁者见仁智者见智了，文中相关事情，大家可自行百度验证