这两天 我从商业模式、盈利模式到实际的营收以及房地产在 2021 年达到顶峰的总销售面积测算：
1. 商业模式，贝壳构建了一体三翼模式，用房屋销售的流量带动装修、租赁以及其他需求的销售，目前利润占比已经达到了 45%；
2. 盈利模式，交易抽佣模式，这种模式依赖于贝壳需要有强大的线下销售团队，导致贝壳其实是一个重资产模式，这种模式在海外相对而言比较落后，是风险点；
3. 销售面积涨幅空间，基于2025 年总销售面积要恢复到 2021 年的水平实际只涨50% 左右，而 2021 年事实上已经有些过热，2025 年又有些过冷，实际需求应该在这个区间；
风险点在于，贝壳的一体三翼模式，都是依赖于强大的线下中介模式，这种模式势必绑架它无法对自有的商业模式革新。一旦更高效的买卖模式竞争者出现，一定会冲击贝壳的一体（最初始的流量端），盈利崩塌可能会是顷刻间。
说实话，看到海外更先进的买卖模式后，我都想自己做个平台革命掉当前的买卖模式。
$华润置地(01109)$ $贝壳-W(02423)$